【置理明言】曹德明：按揭產品漸存異 選用比例將大洗牌？
置理明言
日期：2022-09-19
更新時間：04:25:50
根據金管局最新住宅按揭統計調查，7月份H按計劃選用比例報96.8%，按月下跌1.1%；P按計劃選用比例則上升0.4%至1%；而定息按揭計劃則維持0.1%。過往銀行提
供的H按封頂息率普遍與P按的實際按息大致相同，加上低息環境下，拆息低企使H按實際按息一直低於P按，H按可謂「進可攻、退可守」，因此近年來一直備受置業人士喜愛及選用。
7月份H按選用比例稍有輕微回落，但仍屬歷史高水平。事實上，H按選用比例自2020年4月開始至今一直維持於9成以上，並反覆攀升至現時的歷史高水平，這段時期平均一個月拆息亦一直維持1厘以下水平。可見低息環境下拆息持續低企，加上H按設有封頂息率，使H按選用比例屢創新高。
不過自今年7月中開始，已有13間銀行（包括四大銀行）陸續宣布上調H按計劃的鎖息上限0.25厘至2.75厘，更有一間銀行兩度上調鎖息上限至3厘。另外，2間大型銀行的P按計劃由P-2.5厘調整至P-2.4厘，即實際息率由2.5厘上調至2.6厘，比起H按鎖息低出15點子。以500萬貸款為例，年期30年，如選用新造H按及實際按息為封頂位2.75厘，每月供款為$20,412，壓力測試要求為$48,631；如選用新造P按，實際按息為2.6厘，每月供款減少$395或1.9%至$20,017，壓力測試要求減少$791或1.6%至$47,840。
上述例子可見，該兩間大型銀行的P按計劃實際按息、每月供款以至壓力測試要求均低於H按的鎖息上限，使其吸引力有所增加。未來按揭產品選用比例會否大洗牌？筆者認為不無可能。2018年8月份銀行新推的H按封頂息率普遍比P按高出10點子，業主選擇P按計劃承造按揭的誘因有所增加，並使H按的使用比例節節下退。而該年11及12月份P按比例更升至57.7%及51.6%，成為當時最大佔比的按揭計劃。
過往銀行的H按計劃鎖息上限一般與P按計劃的實際息率保持一致，今次銀行開始根據息口走勢及其按揭業績而對其按揭計劃有所調整，相信日後銀行的按揭計劃亦會朝向不同方向發展。各銀行取態不一，息率及優惠亦有所不同，建議有意置業人士應密切留意息口走勢及市場環境變化，選擇合適的按揭計劃。
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
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