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2022年10月31日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年10月31日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年10月31日


內地樓市問題嚴重 受牽連的層面不少
內地樓市問題嚴重 受牽連的層面不少


內地樓市問題嚴重 受牽連的層面不少

去年八月,恆大債務危機曝光時,有人還說這只是個別公司管理不善問題,應該不會擴大。問題是,高槓桿的運作方式並非只存在於恆大,而是全個內地開發行業的共性,差異只是程度上有區別吧了。

近三十年來,內地樓市基本上是大漲小回,誰投資得快,投資得多,誰就可以賺得更快,賺得更多;於是內地的開發商都是把手上的資產盡量抵押,盡數拿來做新的投資,槓桿比率越做越大。如果樓價可以一直上升,開發商就不會出問題,因為開發商可以用賣樓的收益來償還開發成本與債務利息;但是如果樓價升幅及不上預期,或樓宇銷售速度比預期中慢,開發商的現金流就會出問題。

過去,內地經濟一直高速增長,所以地產市場放緩的時間大都不長。出現資金緊張的開發商尚可以用借新債還舊債的方式頂一段時間。待市道好轉後,就可以繼續以賣樓收益去償還債務。

在這種情況下,內地的開發商雖然偶有資金緊張的時段,但都不至於爆雷。今次的問題是新冠肺炎一拖就拖了三年;而在防疫取向上,內地又選擇寧犧牲經濟,也要保住人命的政策。結果大部分行業都受疫情的影響,很多中小企都因而倒閉,有人因而失業,影響了整個社會的負擔樓價能力,以及拖慢了新盤的銷售速度,如是導致開發商的資金周轉不靈。

內地開發商現時不但沒法償還欠金融機構的債務,亦欠了大量合作方的工程費、建材費、廣告費、設計費、策劃費、裝修費、家電費、核數費、律師費,以及代理傭金等,真是數不勝數。據不完全的統計,牽涉的欠款數以百億計。

這些欠款現在大都無法收回,因為即使告上法庭,法庭只會形式上判這些供應商勝訴,卻沒法強制這些內房公司還款。因為內房在銀行的存款大都被政府凍結,必須優先用來建屋交付給買了樓的老百姓。然而,很多承建商可能會因收不回欠款而無法經營下去,叫他們怎樣協助開發商去交樓?

再者,現時大部分民企開發商都沒人敢相信,他們如果不肯先預付部分上期,就很難找到服務提供商願意合作。此之所以,內地的地產開發業務尚在不斷萎縮,出事開發商的數量有增無減,且問題只有不斷惡化,而鮮有逐步得以改善的情況。

試問社會上的人,眼見地產行業弄成這個樣子,又怎敢在這個時候入市買樓呢?因此,內地的樓市不似這麼快就能有所改善,非要等疫情過去,經濟復常,一般人的收入又開始增長後,內地樓市是好不起來的。

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