廖嘉豪 - 內房銷售或次季起復正增長｜花旗看天下
Previous Next 為提振經濟，內地除加快重新開放，亦持續推出穩定樓市措施。近期花旗看到信貸支持擴展到陷入財困的內房商；多個二線城市放鬆限購令或首期比例（例如南京、重慶、東莞），住建部亦明確表明，內地將採取有針對
性政策來重振房地產行業的信心，承諾對首次置業和換樓需求提供更多支持；人行及銀保監又聯手，容許新盤住宅樓價按月及按年連續三個月下跌城市，可以放寬首次置業按揭貸款利率下限，70個大中城市中，有38個符合資格，合共佔2022年首11個月全國房屋銷售金額15%。
政策效果似乎正傳導致樓市數據。花旗統計了31間上市內房企業，12月合約銷售金額約4500億元人民幣，按年跌幅由11月的35%略為收窄至30%，按月則增長36%，當中銷售下跌主要集中於民營內房企業，國有內房企業銷售額按年僅跌1%。新盤開售的售罄率亦有望見底，包括北上廣深在內的10個主要城市新盤售罄率，由去年7月至11月約45%，恢復至12月大約55%，部份主要城市在近期疫情見頂後，睇樓量亦正在回升。內房商1月至2月的銷售可能繼續疲弱，重新開放對居民收入及宏觀經濟的利好作用，仍需要時間見效，但花旗預計4月內房商整體銷售或恢復正增長。
全年有望錄5%盈利增長
1月至4月是內房商債券還款期高峰，可能會傳出個別企業涉嫌違約的消息，而且在首季公佈去年業績前，亦有內房股或因應為資產作大幅減值而需要發盈警。不過，花旗認為這些負面因素僅反映過往情況，估計市場能夠消化，內房行業全年盈利有望逐步回穩，在融資成本、增加土地儲備及收租業績具優勢的企業，甚至可能錄得5%的盈利增長。
自去年11月以來，隨著房地產和防疫相關政策轉向，內房行業經過多年的去產能和去槓桿後，將從今年開始進入新時代。內地持續推出支持信貸和需求的政策組合，可能提振下半年發展商的合約銷售。去年第4季度，民營內房股從低迷的估值中反彈後，花旗較看好資產負債表能溫和擴張，以及去年與今年上半年能增加土地儲備以支持未來增長的企業。行業今年預測市盈率約6.6倍，股價較每股資產淨值折讓54%，股息率達4.5厘，估值亦有力緩衝盈利壓力。
花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
廖嘉豪
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