恆生指數
國企指數
恒 指波幅指數近20日

VIX指數 近5日

上証綜指
深圳成指
滬深300

文章漏咗/建議:按此通知

2023年1月17日 星期二

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年1月17日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年1月17日


從赤柱地流標 看政府的賣地取向
從赤柱地流標 看政府的賣地取向


從赤柱地流標 看政府的賣地取向

赤柱豪宅地流標,引起社會對政府賣地該怎樣取態的討論。有人批評政府,實際上仍在推行高地價政策,否則為甚麼不按市場意願接受的價錢把土地出售?

現實是這塊位於赤柱環角道的地塊並非乏人問津,而且落標的都是一些實力雄厚的本地發展商。他們在發展豪宅方面都很有經驗,很難說他們不了解市場,出價都嚴重偏低。然而,政府卻堅持自己的主觀估價,不接受市場多個發展商的實際出價。

今次政府收到四份標書,分別來自長江實業、新鴻基地產、嘉華國際,以及由信和與鷹君聯手的財團。他們都是競爭對手,很難合謀壓價,然後再瓜分利益,而不露出馬腳。此之所以,我認為他們的出價,是市況的合理反映。反而是政府把他們的出價說成是「賤價」,缺乏客觀的根據。

這次政府以不想賤賣土地為由,拒絕發展商的出價,其實與之前政府倡導房屋政策不太一致。之前,政府把增加土地供應,視作重之有重的工作;現在有地在手也拒絕出售,是不是有點自相矛盾?之前,政府不惜用辣招去遏抑樓價;現在有機會借低地價的案例去引導樓價下調卻寧願流標,也不願土地市場出現低價交易,難怪有人懷疑政府在刻意維護樓價不會受到太大的衝擊。

那政府為甚麼會有這種自相矛盾的行為呢?我相信這與政府的財政收入仍沒法擺脫對賣地收入的依賴有關。在這種情況下,政府就不自覺地想把地價維持在一定的水平,以免政府沒法從賣地方面獲得應有的收入。

現實是,每年來自賣地的收入,都佔政府財政收入的一個大比重。如果連同物業交易的印花稅與地產商的利得稅一起去算,特區政府的財政收入中,有四分一至三分一是與地產有關的。這叫政府怎可能不設法維護土地市場的價格水平。

於大部分普通市民而言,他們雖然不喜歡高地價所導致的社會效果;但他們亦明白,若是政府失去了來自房地產方面的收入,就得徵收其他的稅項去補缺口。最大的機會是引入銷售稅。這對基層市民帶來的傷害,可能比高地價的後果還要嚴重。

因此,只要政府願意開誠布公,把實際的處境告訴市民,市民是不難明政府確有拒絕賤賣土地的需要。這雖然會造成高地價的環境,但這種高地價只會影響私人住宅市場的樓價,並不會影響普羅大眾的居住成本。因為,按照現時政府的土地配置規劃,只有三成的土地是配置給私人市場的,餘下的七成都是配給資助房屋的。只要政府在資助房屋方面工作到位,即使私人市場的樓價高一點,亦不一定會損害普羅大眾利益的。這就可以讓政府,在維護大多數市民的住屋保障的同時,仍可以靠私人市場為政府帶來可觀的財政收入。

施永青 am730C觀點 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.am730.com.hk