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2023年1月27日 星期五

AM地產專欄 - 李峻銘 2023年1月27日

AM地產專欄 - 李峻銘 2023年1月27日


二手盤價量齊升 新盤大手客再現
二手盤價量齊升 新盤大手客再現


本月上半月十大屋苑成交錄得164宗,比同期上升88%,海怡半島升幅最高,達16倍。(資料圖片)

上周筆者在本欄提到,中港正式通關,樓市會回復正常,並預計二手筍盤會在未來1至2個月消化完成,但經過一周時間,樓市復常速度

比估計更快。二手交投方面,本月上半月十大屋苑成交錄得164宗,比同期上升88%,海怡半島升幅最高,達16倍;屋苑呎價也全面上升,以將軍澳新都城升14%稱霸,可謂價量齊升,近年罕見!

至於新盤市場,在沒有新盤開售的背景下,也出現百花齊放的現象。以量計算粉嶺ONE INNOVALE交投最多,半月成交有96夥。上車盤外,豪宅表現也一樣出色,當中位於啟德跑道區的澐璟,本月已有15宗成交,此盤全屬2,000方呎以上大單位,呎價近5萬元,每單成交都近億元以上。除此之外,九龍區St. George"s Mansions也有5宗成交,呎價也有超過5萬元,總價也是億元成交;至於新界區也是不惶多讓,馬鞍山Silversands頂層連天台特色戶以5,600萬元成交,成交呎價超過35,000元,創項目成交價及呎價新高!更令筆者意外的是新盤大手客再現,九龍區Grand Victoria II有客人一口氣買入8個單位,每個單位成交價都超過2,000萬元,總價超過1.6億元。

筆者原先估計,通關初期由於簽證等手續所限,人流應該有限,南下的會以「新香港人」為主,從政府的入境數字來看,應該與事實符合,但對樓市的刺激,卻似乎比預期中更正面!留意到網上有不少評論認為,內地近年經濟及樓市不振,通關未必帶來購買力,反而令內地業主方便南下沽貨,令香港樓市反而會進一步下跌。在理論上,這種說法合符推理的邏輯,但實情卻並沒有這麼簡單及直接!

對於物業的買家來說,買樓始終是重大決定,會傾向保守,喜歡實地考察,封關期間不會貿然出擊,而是傾向等待時機,所以購買力是可以累積!相反,如果內地業主遇到財困,一般都是急於套現,即使隔離措施麻煩也不會等待,何況通關時間是未知數,只會盡快行動,所以沽貨的壓力是不會累積的!

而且,據在市場上了解,內地業主為求盡快套現,會傾向先向財務公司加按。買入物業時銀行一般只能按樓價的三至四成,財務公司樂於加按至七成,加按套現後業主同時會在市場放售,賣出物業的款項用作還款!如果遲遲未能成功放售便會成為銀主盤。從財務公司或銀行的銀主盤名單中,發現豪宅物業數量極之有限,所以相信內地業主在通關後,會大舉沽貨的數量也有限!

加上美國通脹率又再下降至6.5%,加息壓力下調,香港樓市春節後,相信會進一步向好。有需要的買家宜盡早留意當中的變化,作出符合自己需要的決定。

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