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2023年3月6日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年3月6日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年3月6日


政府有賤賣土地嗎?
政府有賤賣土地嗎?


政府有賤賣土地嗎?

洗衣街商業地招標,由新鴻基地產以47.29億元投得,樓面地價僅三千餘元一方呎。有關注組織認為價錢偏低,政府有賤賣土地之嫌。

這個指控似乎頗受社會認同,原因是這幅地去年剛被納入政府的賣地表時,坊間最高的估計是可賣228.6億元,樓面地價高達每呎1.5萬元。現價只及當年最高估計的五分之一,質疑庫房收少了很多錢。

關注組織認為,如果地產商出不起價,政府應把土地收回,留待市場環境好的時候才賣。現在政府以這樣低的價錢賣了這塊地,得益的是地產商,吃虧的是市民。

政府是否應該在現時商業樓宇供過於求的情況下推售這幅商業用地,的確存在著商榷餘地(另文再談),但把成交價與過時的估價混為一談,亦不妥當。因為估價只是個別人士在某個時刻的一個意見,並不代表市場上真的有人願意以這個價錢買入這塊土地。

現實是228.6億元只是一年前,坊間估價中一個最高的估計,拿這個高價作為市價的基準,只能突出矛盾,卻無助於貼近現實。估價與成交價的最大分別是前者只是說說而已,後者卻是要用真金白銀來買的。政府在賣地的時候,只能考慮地產商的出價,而不可能執著於坊間的其中一項估價。

再者,過去一年來,經濟環境飽受新冠疫情,中美惡交與俄烏戰爭的摧殘,又受到加息與去全球化的威脅,商業前景十分暗淡,商業樓宇需求萎縮,有地產商願意在這樣的形勢下落標競投這幅洗衣街地皮,已非常難得。在之前已有多次賣地流標的情況下,政府不想又多一塊土地流標是很自然的反應。

差餉物業估價署的數字顯示,本港寫字樓的空置量,在2021年底已達1,658萬方呎,空置率高達12.3%。估計現時寫字樓的空置量已接近2,000萬方呎,空置率可能已高達15%。在這種情況下,發展商在出價競投商業用地時焉能不保守一些?

以現時空置這麼嚴重的情況來估計,洗衣街項目落成後,招租的難度很高,可能需要一段相當長的時間才能達到正常的出租率。再者,現時寫字樓的租金回報率只有3%左右,而地產商的資金成本卻要5%左右,以致即使物業全部租出,租金收益亦抵銷不了資金成本,變成要長期「倒貼」(negative carry)。坊間在為洗衣街商業用地作估價時,大部分都忽略了這一點;但對地產商而言,物業落成後的繼續補貼,亦是投資成本的組成部分,自然會在入標的價錢上反映出來。

如是看來,地產商由於要承擔入標的後果,能出價至這個水平已包含他們對未來的信心溢價。新鴻基地產已是三個入標競投者之中出價最高的一個。政府不賣給他,還可以賣給誰?怎能說政府是賤賣土地?

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