《談國論企－黎偉成》商品住宅銷售３月份額量齊升
《談國論企－黎偉成》商品住宅銷售３月份額量齊升
《談國論企》中國的商品住宅房的銷售面積和款額於２０２３年１－３月份皆出現溫和上升
，初步止住多時一直出現不同程度減少的劣態。此項樓市前景值得審慎樂觀之因，乃商業銀行在
一季度對房地產貸款
有較快的回升，而住宅施工面積、新開工面積仍保持縮減，以逐步消化竣工
面積和待售面績尚保增長的貨源。重要的是房地產開發商得盡量銷樓、集資和控制以建樓為主的
生產成本，減少債務負擔，使資本與債務漸趨平衡，回復建康發展。
＊房地產開發企業到位資金３月份初見增３﹒４％＊
來自中國國家統計局所發布的最新資料，最惹人注目的當然是：商品房銷售中的住宅物業銷
售情況：（１）銷售額度於２０２３年１－３月份累計２﹒７６４７萬億元，同比增長７﹒１％
，相對於１－２月份１﹒４１３４萬億元的升幅３﹒５％，環比多增３﹒６個百分點，而此數於
２０２２年１－１２月份累計１１﹒６７４７萬億元同比減少１４﹒３％。（２）銷售面積
２﹒６２５１億平方米，同比亦增１﹒４％，較１－２月份１﹒５４４億平方米尚減０﹒６％，
出現微跌轉略升之況，反映出境內的住宅房地產市道有溫和向好的態勢。
商品住宅房市場的前景，值得審慎俏看，乃因（一）商業銀行開始加大對商品住宅房發展的
支持力度。據中國人民銀行的《２０２３年第一季度銀行家問卷調查報告》，低迷了好一段時間
的房地產貸款，需求指數於２０２３年一季度環比大幅增長１１﹒６個百分點，並達到５５﹒３
的超越臨界點的擴張，止住２０２２年四季度跌落至４３﹒７，環比更減少３﹒１個百分點深化
收縮之況。此一現象，意味地產開發商開始俏看商品房地產市場的前景，商業銀行也有同樣良好
的觀感，而作出實際的信貸支持行動。
至於商品房地產市場，亦有頗不少良性的調節，特別是（二）房地產開發企業到位資金，於
２０２３年１－３月累計３﹒４１萬億元即使同比減少９％，但扣除１－２月份２﹒１３３萬億
元所減的１５﹒２％，顯示３月份的到位資金同比應該增加３﹒４％，是正數，不是多時的負數
劣象，其中（ｉ）國內貸款１－３月份達４９９５億元同比減少９﹒６％，與１－２月份
３４８９億元的１５％跌幅相抵，３月份亦出現１﹒２％的溫和升幅。（ｉｉ）自籌資金
１﹒０１億元同比減少１７﹒９％，比１－２月份所減的１８﹒２％為低。
更好的是與買方有關的數據，有良性的表現，如（ｉｉｉ）定金及預收款於１－３月份累計
達１﹒１９萬億元同比減少２﹒８％，與１－２月份減１１﹒４％相抵，３月份該是增加
１４﹒４％；和（ｉｖ）個人按揭貸款於１－３月份累計６１８８億元同比減少２﹒９％，相減
免１－２月份１５﹒３％的跌幅，得出３月份是上升２１﹒９％。此意味市場的買意重臨。
再看（三）供應方面，商品住宅的投資：（１）開發投資於１－３月份累計１﹒９７６７萬
億元，同比減少４﹒１％，與１－２月份所減４﹒６％之數相抵銷，３月份的同比增幅有
３﹒１％。但（ＩＩ）施工面積於１－３月份累計５３﹒８２１４億平方米同比減少５﹒４％，
比１－２月份的減幅４﹒７％，有所擴大；（ＩＩＩ）新開工面積１﹒７７１４億平方米同比減
少１７﹒８％，比１－２月多減９﹒１個百分點。此二數意味房地產開發商的開發步伐有所放慢
，審慎地觀察市場的未來發展和表現。
＊銀行貸款再積極支持住宅開發及買家按揭＊
開發商品住宅房的速度有所放慢，顯然是要對衝一下存貨尚增之況：（ＩＶ）竣工面積於
２０２３年３月底時為１﹒４３９６億平方米，同比增長１６﹒８％，比２月底時所增的
９﹒７％，要多７﹒１個百分點，（Ｖ）待售面積３﹒１８１４２億平方米，同比持平於對上一
個月份的１５﹒５％，均屬可觀的增長，確很有需要作出較為重大的調節。
國務院於２０２２年１１月２２日由時為國務院總理李克強主持召開的常務會議，部署抓實
抓好穩經濟一攬子政策和接續措，其中重點是要力挺商品住宅房地產市道回穩，做法是要落實好
「因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策」，尤其是最新的「推進保交樓等專項借款盡快全
面落到項目」政策，該有利於房地產開發商建樓套現再投資，和強化準買樓者置業的信心。從國
家統計局的數據，可見國務院幾個月制定的政策和做法，已產生有助商品住宅房市道進一步回穩
之效。
我要指出的，是內地的房地產開發商特別是內房股，最大的問題是過去投資發展和擴張力度
實在太猛烈，負債日益沉重，遂出現資不抵債之亂象，故內房股現時以至今後一段不短的時間要
控制好投資的規模與步伐、嚴控信貸和融資成本力度，確切保障交樓的承諾做實做足，使售樓回
籠的資金可抵債，才能夠改變有頗不少內房企業資不抵債的情況。商品住宅房地產才有望逐步回
復健康發展的康壯大道。
《資深財經評論員 黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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