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2023年4月14日 星期五

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年4月14日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年4月14日


第二季住宅樓市預估
第二季住宅樓市預估


第二季住宅樓市預估
自從內地調整對抗新冠疫情的政策大方向之後,香港社會亦迅速復常。首先得益的是旅遊業與零售業,而房地產市場亦受樂觀氣氛的感染而交投活躍起來(這裡所說的主要是住宅市場,工商舖市場的表現各異)。交投增加後,平盤就漸見消化,樓價就止跌回升。單是第一季,就升了接近8%,剛好是去年跌幅(約16%)的一半。

我估計,樓市首階段的反彈基本上已經完成,下一階段會進入好淡爭持,以決定哪一方可以勝出,然後再由勝方帶領市場作新一階段的表現。

樓市在第一季的反彈,動力主要來自疫情期間購買力的積累。疫情期間,由於社交距離受到限制,睇樓活動沒法正常進行,房地產的交投因而處於相對低的水平;至社會復常,市場因而出現報復性的反彈。

然而,這種反彈只是基於之前的積累,而非基於新生力量的支持,所以未必可以持久。因此,至3月下旬,二手市場的交投已開始減少,只是一手市場不斷有地產商削價促銷,市場才顯得相對興旺。不過,反映市場信心的中原經紀人指數卻開始回落,反映活躍在市場前線的經紀人已察覺到市場動力已開始減弱。

據前線的經紀反映,現時二手市場上的筍盤已賣少見少,業主的取態非常強硬,而買家則不肯追價,好淡爭持,勝負未明,買賣猶豫,交投疏落。至於後市將何去何從,市場上有人悲觀,亦有人樂觀。

悲觀的看法是:反彈完成後,樓價將沒法再創新高。一般而言,市場見完高位後會掉頭試低位。若然試破去年11月的低位,樓價可能需要在一個更低的水平才站得住陣腳。

比較樂觀的觀點是,二手市場的交投雖然少了,但價位卻守得住。買家觀望了一段時間之後,最後只好接受現實,高一點的價錢也得買。

我個人的觀點傾向樂觀一些,因為通關後,內地的買家又恢復來港,為市場增添了一條新的財源。而這條財源將是源源不絕的,不似會反彈完就後繼無援。

此外,歐美國家最近出現的銀行危機,加深了香港有產階級對西方金融制度的穩健性的擔心;他們會傾向減持金融資產,轉持實質性的資產,如地產與黃金等。黃金沒有利息收入,而地產則多少有點租金收入。因此,在今次資金轉移浪潮中,地產仍會被不少投資者視為較有保障的資產。所以,我不認為二手市場上的小業主會輕易削價求售。

再者,政府到今天仍無意撤銷「辣招」,導致交易成本變得異常昂貴。這種環境令擁有物業的小業主都不會輕易出售手上的物業,原因是一旦想在香港作類似的地產投資時,就需要付出很高的補回代價。如是令賣方的取態大都相對強硬。買方若不作點退讓,不易買到心頭好。

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