施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年4月14日
第二季住宅樓市預估
第二季住宅樓市預估
第二季住宅樓市預估
自從內地調整對抗新冠疫情的政策大方向之後，香港社會亦迅速復常。首先得益的是旅遊業與零售業，而房地產市場亦受樂觀氣氛的感染而交投活躍起來(這裡所說的主要是住宅市場，工商舖市場的表現各異)。交投增加後，平盤就漸見消化，樓價就止跌回升。單是第一季，就升了接近8%，剛好是去年跌幅(約16%)的一半。
我估計，樓市首階段的反彈基本上已經完成，下一階段會進入好淡爭持，以決定哪一方可以勝出，然後再由勝方帶領市場作新一階段的表現。
樓市在第一季的反彈，動力主要來自疫情期間購買力的積累。疫情期間，由於社交距離受到限制，睇樓活動沒法正常進行，房地產的交投因而處於相對低的水平；至社會復常，市場因而出現報復性的反彈。
然而，這種反彈只是基於之前的積累，而非基於新生力量的支持，所以未必可以持久。因此，至3月下旬，二手市場的交投已開始減少，只是一手市場不斷有地產商削價促銷，市場才顯得相對興旺。不過，反映市場信心的中原經紀人指數卻開始回落，反映活躍在市場前線的經紀人已察覺到市場動力已開始減弱。
據前線的經紀反映，現時二手市場上的筍盤已賣少見少，業主的取態非常強硬，而買家則不肯追價，好淡爭持，勝負未明，買賣猶豫，交投疏落。至於後市將何去何從，市場上有人悲觀，亦有人樂觀。
悲觀的看法是：反彈完成後，樓價將沒法再創新高。一般而言，市場見完高位後會掉頭試低位。若然試破去年11月的低位，樓價可能需要在一個更低的水平才站得住陣腳。
比較樂觀的觀點是，二手市場的交投雖然少了，但價位卻守得住。買家觀望了一段時間之後，最後只好接受現實，高一點的價錢也得買。
我個人的觀點傾向樂觀一些，因為通關後，內地的買家又恢復來港，為市場增添了一條新的財源。而這條財源將是源源不絕的，不似會反彈完就後繼無援。
此外，歐美國家最近出現的銀行危機，加深了香港有產階級對西方金融制度的穩健性的擔心；他們會傾向減持金融資產，轉持實質性的資產，如地產與黃金等。黃金沒有利息收入，而地產則多少有點租金收入。因此，在今次資金轉移浪潮中，地產仍會被不少投資者視為較有保障的資產。所以，我不認為二手市場上的小業主會輕易削價求售。
再者，政府到今天仍無意撤銷「辣招」，導致交易成本變得異常昂貴。這種環境令擁有物業的小業主都不會輕易出售手上的物業，原因是一旦想在香港作類似的地產投資時，就需要付出很高的補回代價。如是令賣方的取態大都相對強硬。買方若不作點退讓，不易買到心頭好。
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