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2023年5月16日 星期二

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年5月16日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年5月16日


內地的地產經紀收費合理?
內地的地產經紀收費合理?


內地的地產經紀收費合理?

內地的住房建設部與市場監管總局日前發表《關於規範地產經紀服務的意見》,要求房地產中介機構,明碼標價,不得利用市場優勢,向顧客收取過高的傭金。有關的文件發布後,地產經紀股貝殼在美國的股價一度下挫8%。市場人士擔心,貝殼的業績可能會因這項政策而受到嚴重影響。

不過,今次發布的只是一份意見書,並非可以落實的具體政策,對市場上的經營者短期裏不會有實質影響。只是政策的方向一經確定,具體措施已大體可以想像。

住建部與市管局在目前市場這種環境下發表這份意見書,令人有點意外。原因是內地的房地產經紀競爭激烈,大部分都要減傭遷就顧客。在二手市場的平均收傭率只有1.5%(買賣雙方合起來計)。在國際上而言,可謂是平通全球。

況且,近期市場低迷,交投疏落,大部分經紀公司都入不敷支,處於虧損狀態。看上市的經紀公司所公布的業績,基本上沒有一家是賺錢的。如果在這樣的情況下還收緊經紀的收費標準,正規的公司將很難經營下去,對行業與消費者都未必是好事。

內地房地產經紀的收費方式,最初是香港中原地產引進內地的,在二手市場上,基本上是買賣雙方各收1%。後來,因為房價升,需求熾熱,賣方的主導權較大,賣方常把付傭的責任轉嫁給買方。最近市場相對淡靜,市場又恢復各付各傭金的情況。

大體而言,買賣雙方每邊各收1%的傭金,可算是內地的行規,唯一例外的是北京與上海的鏈家(鏈家是貝殼的前身做得成功,才把鏈家的模式平台化,讓小中介公司加盟,共用平台,稱之為貝殼)。他們在北京與上海市場的佔有率高,有一定的支配地位,所以有條件收取較高傭金。

在北京,鏈家要求在一單二手樓宇的交易中,收取2.75%的傭金(買賣雙方合起來計);在上海,鏈家更要求收取3%的傭金,差不多是行家的兩倍。他們剛開始這樣收費的時候,客戶多少有點抗拒;但他們盤源齊備,不幫襯會少了很多選擇。另一方面,他們的客源豐富,你若是在付傭問題上稍作猶豫,他們很快可找到別的客頂替你的位置。結果,顧客雖然不忿,亦只好接受現實。

今次住建部與市管局發布的意見書特別提到:近年來,部分房地產經紀機構利用房源與客源方面的優勢,收取過高的費用,加重了交易當事人的負擔,有需要作合理的降低。這項意見一經落實,可能對鏈家現時的收費方式有一定衝擊;如是導致鏈家的股價出現較大波動。究竟內地中介的前景如何,留待明天再說。

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