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2023年5月23日 星期二

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年5月23日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年5月23日


地契自動續期有違香港的批地制度
地契自動續期有違香港的批地制度


地契自動續期有違香港的批地制度
一個政府能否有效運作,有賴於它能否建立起一套完善並為人民認同及願意遵守的制度。中國在收回香港主權後,仍願沿用大部分英治年代建立的制度,可見這套建制當有其合理可取的地方。即使是內地今天的土地制度,亦有不少地方可以看到香港的影子,可見香港現有的土地制度,是一套值得維護,不應輕易破壞的制度。

香港的土地制度建基於「普天之下莫非王土」的概念。回歸後,王土就變成人民集體所有,由政府統一管理。政府只是把土地批租給個別人士或機構使用,使用者只是租客,業權最終都是屬於政府的。這符合中國的土地公有概念。

在這套概念下,香港其實從來都沒有賣過地,所謂賣地的地價,其實只是為爭取獲得政府批租而付出的額外代價。在一般情況下,租客為爭取獲得業主垂青,會以付出更高租金作為競爭手段;但英國管治香港初期,香港政府手上缺乏資金,想一次過收足全個租期的大部分租金,而不是分年或分月慢慢收。所以他們把租金訂得很低,誰想獲得政府批一塊這麼低租金的土地給他,要看誰願意在一開始就付一筆在租金以外的額外代價。英文原是Premium,香港的傳媒一般譯作地價。這樣容易令人誤會是賣地的地價,其實這是不正確的。

歷來,政府批地都是有年期的,一如所有的租約都有租期一樣。租約到期,業主就可以收回土地,或以新的條款與租客續租。港英年代一向都是這樣做的。

通常,住宅樓宇的地契政府大都會續期,不會收地;但需要調整租金,及重付一次Premium。價格由政府參考市價作評估,等同要重新「買地」一樣。不過,政府的估價十分自我抑制,而且可以分期付款。大多數小業主不至於負擔不起。

97回歸,鄧小平賣大包,讓界限街以北的土地自動續期50年,不用補地價(Premium)。不過,鄧小平並沒有說以後也不用補地價;其他不是在97年6月30日到期的地契還是要沿用舊制的。

回歸是特殊處理,大家可以理解;但隨後到期的地契也可以自動續期,則不是鄧小平的說法。現在豈不是凡新界地以後都可自動續期,一如永久年期一樣,連非新界地,也可以每逢期滿就自動續期50年?那政府豈不是從此放棄了土地續期要補地價的原先安排?這對政府的財政結構將造成多大的損失?失去了這筆龐大的土地收入,香港還能行低稅制嗎?

香港土地是以批租方式供人民使用的,批租而可以不理租期,不用付續期的Premium,那政府今後又可以用甚麼做基數去徵收其他修訂契條文的補地價?香港的土地制度可能因此而備受破壞。

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