勁一專欄 - 諗sir 2023年5月23日
想賣兩房換三房怎辦? 中年穩中求勝的投資｜諗sir
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讀者Ms. C：您好！想請教一下，由兩房換三房。
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背景：
先生42歲，月薪$47,000 + 1.5個月花紅
本人40歲，月薪$20,000 13個月糧
一個6歲仔，工人姐姐
2020年8月出售未補地價480呎居屋，套現$400萬。
之後租住730呎3房私樓$18,000，2021年2月$670萬買入430呎兩房私樓，借8成上會。
原本打算一直租3房單位，買一間兩房放租出去，買樓之後先知道高成數按揭，唔可以放租，唯有裝修間屋自住。
2021年9月搬入去，冇再請工人姐姐，做了一年全職媽媽，沒有收入。
投資股票，全蝕光，網店生意虧損，資金已用光，現在已沒有積蓄。
今年再請工人姐姐照顧小朋友，再全職工作，放棄投資股票及網店生意，重新開始。
2024年2月，3年夠年期過SSD，想$750萬賣出單位，預計套現約250萬，再借9成$800萬換3房，這樣能否做到？
謝謝。
諗sir：買樓做之前要計劃好，因為做錯回頭賣樓的傭金及印花稅支出頗高。相信讀者在幾年前買完樓，先得知高成數唔可以放租，現時想再買會諗清諗楚。
至於想做一件事，不是問人能否做到，而係要先了解欲成此事的步驟，再作評估。同時亦可透過投資令財富增值，增加達成目標的可能性。
可考慮保本的股票掛鈎投資
無論買股票，抑或自己做生意也好，相信要有規律的工作態度，才能達到目標。讀者結束生意，返回打工崗位重新開始，仍可透過完全或部分保本的股票掛鈎投資去接觸市場。
讀者可留意：
既然凡事不能一步登天，不妨將資金投入一些新的股票掛鈎產品，這些產品適合想捕捉港股上升，但又怕坐艇嘅人。當股票掛鈎到期時，不但投資本金有保障，如果掛鈎股票上升，更可賺價獲得額外收益。既然讀者工作忙，又要照顧小朋友，在股票方面，不妨考慮此類低風險產品。
市面上有銀行可以提供90%至100%保本的股票掛鈎投資，到期時不但可收取90%至100%本金，同時可獲取掛鈎股票到期時的上限正回報，如提高參與率，更有機會令回報有槓桿效果，做到進可攻、退可守，適合類似讀者這種較忙、未必可以承受太多風險的投資者。如果想每月有息收，亦可透過提供每月定期票息收入的股票掛鈎投資提高收益率，投資者甚至有機會以低於市場現價買入心儀股票。
思考如何令自己的單位賣貴
讀者想將一個於2021年以670萬買入的單位，在下年以高15%（即約750萬）沽出，喺現時樓市價位普遍比2021年低之下，有幾個方向去思考如何令自己的單位賣貴：
一，從估價著手：筆者已在之前Youtube直播簡單提及過，一些人積極利用網絡於轉按時把樓價估高，令他日賣樓時更有利。
二，從經紀著手：由於現時放盤去大行不用收費，因此經紀無義務要推你個盤。一般業主除了加傭，還有甚麼方法能得到經紀的人脈，幫自己單位賣貴呢？
三，從單位著手：不少人嫌麻煩，單位不裝修便直接放賣。其實經驗告訴我們，有時只需作些少改善，就能帶來大改變，之後令樓更易賣出。
另外，假設讀者能以750萬賣出單位，套到250萬、再借720萬換三房，借720萬需（720÷
250×10000×2） ~ 需最少約58000人工。讀者如賣樓後沒有任何按揭在身，同先生二人合力上800萬三房，借貸力應足夠。當然還需視乎個人消費、借貸及其他原因，而影響上述計法的準確性。
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