《品中資－羅國森》跌了九成，要升九倍才返家鄉
《品中資－羅國森》跌了九成，要升九倍才返家鄉
《品中資》上日的品評提到，由「三條紅線」引發的內房債務危機，必定會令房地產市場出
現大執位，大部分一線或以下的房企（主要是民營房企，當中的中國恒大（０３３３３）（下稱
恒大）和碧桂園（０２００７
）屬一線的民營房企），都有可能消失，或者大幅收縮。
但龍頭的幾隻內房（主要是國營內房企業），則會進一步鞏固本身的位置，但她們之間或許
會有「小執位」，當中華潤置地（０１１０９）已經確認，可以取代中國海外（００６８８），
成為內房一哥，因為她的業務最多元化，可以頂住類似今次的危機。
上次我將這幾年有跟進的大約２０隻房企重新檢閱了一次，發現大部分的業績和股價都面目
全非了，當中幾隻廣東幫的房企都先後出現流動性問題，最惡劣的當然是上面提到的恒大和碧桂
園了，其他包括富力地產（０２７７７）（下稱富力）和雅居樂（０３３８３）在內的廣東幫也
好不了很多。
從股價變化的角度來看，很多內房的股價都從高位大跌五成或以上，不少都由「元級股」變
成「毫子股」，小數更升了「仙股」，簡直不忍卒睹。
但過去兩星期，內房股突然出現「小陽春」。上次我是用８月２８日收市價來計算她們這兩
年的股價變化，原來當日就是大部分內房的近期低位。往後幾天，內房股受多項利好消息刺激而
急升，個別的升幅竟高逾兩倍，真的十分刺激。
因此，今日我想挑選幾隻對利好消息有強烈反應的內房再品評一下（表示她們有機會翻身）
。我選了恒大、富力、碧桂園、雅居樂、融創中國（０１９１８）（下稱融創）、世茂集團
（００８１３）（下稱世茂）和遠洋集團（０３３７７）這７隻內房。
首先，到底是甚麼利好消息？其實，早前已經不斷傳出，內地會推出「認房不認貸」，即是
只要這一刻手上沒有房，即使曾經買過房，借過房貸，也可以當是首置，享有較高的借貸成數和
房貸利息。
＊一線城市落實「認房不認貸」＊
近期這個消息不斷發酵，最主要是內地一線城市（北京、上海、廣州和深圳，簡稱北上廣深
）陸續執行「認房不認貸」政策，市場反應不俗，令到房地產市場有回暖跡象。
這不僅因為「北上廣深」這些一線城市，本身是區域重鎮，聚集了大量人口，也累積許多換
房需求；更重要的是，這些一線城市，尤其是北京、上海，一直一向都是嚴格執行樓市調控政策
的城市和地區。當這些城市也順應市場變化，調整政策時，意味樓市可能踏入一個新階段。
此外，內地官媒發文，表示其他城市也可以參考一線城市的做法。更甚的是，文章提出，過
去因應市場過熱而推出的限購和限貸政策，也可以「因城施策」地盡快取消，而且還特別強調，
只有銷售回穩，房企的現金流才可以得到改善，進而傳導至地產上遊的拿地、開工建設等環節，
帶來投資活動的好轉。
從這些觀點顯示，中央仍然是以改善需求入手（不會直接助房企解困），令到房企較易賣樓
，從而得到資金周轉。如是的話，我更加確認，大部分負債過高（資產負債率接近１００％的房
企），資金出現問題的房企，只有「保交樓」的份兒，不可能再到處插旗買平地了。
當手頭項目陸續峻工之後，這些房企的債務危機可能過去了，但手上已再沒有土地儲備，企
業的規模只會比過去大幅收縮。因此，受到這些消息刺激，過去兩周大幅上升的高負債房企，絕
對只有炒作價值，而沒有投資價值。
上述７隻對利好消息特別敏感的房企中，升幅最誇的是融創，短短兩星期，股價一度急升兩
倍多（８月２８日收報０﹒８７元，昨日（７日）收報２﹒４８元，其實，昨日大部分內房股的
股價都回吐），這是反映她最壞的時候已經過去？還是有機會翻身？
有報道指，正好因為北京落實「認房不認貸」政策，過去的周末，融創在北京的一個豪宅項
目融創壹號院，一天的賣樓收入高達５６﹒２億元人民幣。因此，融創的股價在雙重刺激之下才
急升這麼多。
其餘幾隻房企中，第二大升幅的就是恒大，兩周下來升近一倍（８月２８日收報０﹒３５元
，昨日收報０﹒６４元），而第三大的世茂，兩周的升幅也有六成半（８月２８日收報０﹒６１
元，昨日收報１﹒０１元）。
＊恒大形勢最嚴峻＊
對於恒大，我始終認為，她的形勢最嚴峻，因為她已經資不抵債，即是說，即使「可免一死
」，將來也必定不再是一線的房企。至於世茂，她幾乎是最早跟境外債權人安排債務重組的房企
，她也快速沽售了手上一些優質項目，所以情況不致太嚴峻，但同樣地，即使她可以渡過今次的
危機，她的規模也必然會大幅收縮。
另一隻房企碧桂園，她是最新一輪內房債務危機的主角，而過去兩周的股價，一度彈升約六
成，但昨日又大幅回吐，令到累積升幅收窄至只有三成左右（８月２８日收報０﹒８１元，昨日
收報１﹒０７元）。其實，碧桂園的手頭現金只夠應付「保交樓」，而她這一刻是否已經「資不
抵債」也說不清（樓價跌，資產價格也下跌）。
再者，她和另一隻廣東幫雅居樂一樣，是最早一批向二、三線，甚至四線城市進軍的房企，
「認房不認貸」政策能否落實至三、四線城市，市場仍有疑問。因此，碧桂園的變數仍大，或許
只比恒大好一些。
餘下來的３隻房企，包括富力、遠洋和雅居樂，從股價對利好消息刺激不太大的情況看來（
兩周下來只累積上升三成左右），前景更屬一般。
其實，以上７隻房企的股價，從高位計，全部都已經下跌九成或以上，最誇張也是過去兩周
反彈最勁的融創。２０２０年時，融創股價曾高見４４元以上（除淨價計），以昨日收市價
２﹒４８元計，已經大跌了九成半。因此，即使過去兩周一度急彈兩倍多，也屬於事無補。
大家要記住，股價跌了九成，想返家鄉，股價便要升九倍才可以，升兩倍仍只是高位的５％
左右。我相信，她的股價幾乎不可能升回當年的高位（除非換了另一家公司），因此，大家可以
在這些內房股身上尋找刺激，或賺取短線回報，但必須小心行事，以及量力而為呢！
《經濟通通訊社資深分析員 羅國森》
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