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2023年9月8日 星期五

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年9月8日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年9月8日


今年還有「金九銀十」嗎?
今年還有「金九銀十」嗎?


今年還有「金九銀十」嗎?

內地房地產市場素來了有一種說法,叫做「金九銀十」。意思是說,一年十二個月之中,通常九月份的市道最好,餘熱可以一直延續到十月份。有人問我,今年還有「金九銀十」嗎?我說,這種年內經常出現技術性的小周期,我估計依然會存在,只是未必能扭轉已明顯轉弱的大周期。

九月是開學的日子,之前學生還在放暑假。很多家長都喜歡趁子女放暑假,一家出外旅遊,享受一個相對悠長的假期。因此,房地產的買賣通常會在暑假期間相對淡靜,導致有一部分的置業需求有機會延後到九月開學後才顯露著來,如是才有「金九銀十」的現象。 今年情況則是,未到暑假市道已經轉弱,交投低於正常日子的情況五月份已開始,前後已維持了四個多月。因此,在這段時間積累的購買力應比往年更多。如果政策配合,這些積累的購買力應得以在九月份一起引發出來,即市場就有機會出現一次較有力的反彈。

股市投資者似乎已經看準了這個機會,試圖興風作浪,把內房股在九月初就率先炒上去。房地產市道是否已全面轉好還有待進一步觀察;但房地產股的股價已在過去數日裏升了一成多兩成。

加上內地在這段時間把「認房不認貸」的政策落實到北、上、廣、深四個一線城市,令市場對後市產生更多憧憬。有部分開發商亦趁這個機會撤銷了部分之前提供的優惠,以展示他們對後市的信心。



所謂「認房不認貸」的政策,其實只是對「限購」政策的一個種局部鬆綁。內地的大城市,過去在市道熾熱的時候,大部分都有推行「限購」政策,要求購房者必須在當地有戶籍,或已在當地工作過一段時間(通常是三年至五年)。即是說,若果沒有戶籍證明,也得有「交社保證明」。此外,「限購」政策還要求購房者在當地尚是首次置業,才可以獲得利率和首付方面的優惠。如果是二次置業,要付的首期就會多些,貸款利率亦會高些。過去,當「限購」政策執行得比較嚴的時候,在檢驗購房者是否首次置業時,是「既認房又認貸」,即是說,不但看購房者曾否擁有當地樓宇,還看購房者曾否有按揭貸款;那些曾做按揭的人,即使已把房賣出,亦不視作首次置業。「認房不認貸」的政策落實後,這類人又重獲「購房」資格。

由此可見,「認房不認貸」在一線城市的落實,的確可以釋放部分之前被凍結的購買力,對市道會起一定的支持作用。不過這只惠及一線城市,因為其他二 、三、四線城市很多早已沒有「限購」。再者,這類政策只能釋放既有的購買力,而不能締造新生的購買力,對市場的支持度不會太持久。

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