整體來說，美國減息對本地樓市絕對是好消息。 (FangXiaNuo via Getty Images)
早兩天有讀者電郵筆者，說看了我上篇文章，認同美國減息對樓市有正面作用，而近日聯儲局主席鮑威爾亦明確表示「降息時機已到」，問我現在應否偷步入市，還是待減息後再作打算？
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整體來說，美國減息對本地樓市絕對是好消息，無論對發展商、投資者、甚至是還在供樓的小業主，在利息支出上都會逐步減輕，投資氣氛亦會改善，上文已詳細分析了減息對樓市所帶來的正面影響。然而，大家要留意的是，美國9月是否真的開始減息、減息速度的快慢和幅度的多少，將對樓市帶來不同程度的影響。
早前有大行對減息最樂觀的預測是，今年內減息三次，分別為減1/2厘、1/2厘及1/4厘，合共減1.25厘。如這個情況發生的話，住宅成交量尤其一手新盤將大增，買家和投資者將加速入市，而樓價在短期內將有機會在低位止跌反彈。另一邊廂，因聯儲局表明降息的時機和步伐將取決於即將公佈的數據、不斷變化的前景和風險評估，因此減息與否仍有變數，亦有較悲觀的看法是最終9月不會減息。如這個情況出現的話，將嚴重打亂發展商群起9月出貨的安排，減息的願望再次落空令市場已脆弱的信心再一次受到打擊，發展商要出貨必須大幅劈價，樓價下跌幅度將加速。
減息進程成關鍵
而筆者認為最大機會出現的是9月將如期減息，減息幅度不會太大，最大機會減1/4厘以試水溫，如落藥未夠，聯儲局還可在11及12月議息會議後再減，估計最終全年減息0.5至0.75厘。如這個情況發生的話，估計部分已久候減息多年的買家將逐步入市，唯至今發展商仍有約30000夥現樓未售，發展商仍會以量先行，想加價亦不容易，因此估計就算美國真的減息，量升但價亦只能回穩，離真正回升仍需一段時間。
再加上美國大選在即，誰能入主白宮都足以影響未來利率走向。共和黨候選人特朗普鼓吹以大幅減息去刺激經濟和股市，他亦曾多次提出削減對烏克蘭的軍援和強調盡快結束以巴戰爭，此舉對舒緩全球通脹壓力有著正面影響。至於民主黨候選人賀錦麗料很大程度會延續拜登政府的施政方向，繼續在戰場上以武器支援烏克蘭及以色列，對未來通脹回落帶來負面因素。今天兩黨候選人支持度旗鼓相當，誰也說不定最終誰入主白宮，對未來減息的進程仍存在變素。
因此，筆者認為除非讀者需急切入市，否則建議等9月美國減息週期開始，更好的是待美國大選揭盅、未來利息走勢更清晰後才入市也未為遲。
葉景強
本欄隔周三刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
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