屋苑跑贏跑輸的原因
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其實樓懂得去選擇，樓價升跌幅可以相差很遠。屋苑內有不同開則，樓價升跌亦有別。以中西區近香港大學的翰林軒為例，其實2021年至今，該屋苑樓價只是跌了8%；同期城市指數三年累跌約23%。
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如果是荃灣西的映日灣，樓價還要升0.1%，因屋苑內面有200多平
方呎，則成為300萬元左右低印花稅炒樓摸貨目標。
沒有額外印花稅（SSD）後，映日灣那些最細碼的單位，有不少買家追捧。
印花稅便宜，令炒樓成本降，也令2024年夏天細單位高成交呎價，拉起了整個映日灣的成交呎價。然而，不是表示映日灣所有兩房、三房都升得很好。
有換樓階梯地區留得到人
另外，講下港島區的太古。太古站附近有較完整的換樓階梯，而甚麼叫做換樓階梯呢？
有換樓階梯的地區才可留得到人，令更多富起來的業主，從當區由便宜的樓換到貴。好比一間公司，可留住一些高消費的客人，他的生意便愈做愈好。
放諸於區份，就是好的換樓階梯，可以留到將來有意住1,000萬至2,000萬元、或再貴些單位的客人。這批人不會搬出當區，就變成當區留到的貴客，令到當區物業的呎價愈捧愈有。
說回太古區，確實老化得很厲害，不過也是一個「上車」樂園。
全區以南豐新邨的樓價最便宜，逾40年樓齡的南豐新邨也有一些細則。如果在夏天，在太古站走到南豐新邨都是運動，流汗濕身。
上一級階梯可去康怡花園，也有些500幾萬元兩房單位，問題是單位內是鑽石廳。
下康位置則近港鐵站，樓價會貴少少；上康在山上，樓價便宜一點，亦同時可找到一些平宜的三房單位。
要近港鐵站又要近商場，太古城就是了。太古城總價比康怡花園貴一些。而康怡和太古兩階梯之間，夾住些700萬至800餘萬元的柏蕙苑，想要大兩房或不同座向者可去望一下。
太古城的海景花園類別，差不多是當區內最大的開則；加上樓齡較輕，通常都是當區換樓人的終點站；再換樓就要出區，接近同級數的應是嘉亨灣。
為何南豐新邨的樓價跑輸大市那麼多？因為樓齡舊之餘，開則也細；加上位置遠，在市差的候，有心買者會出多些少預算去睇太古城，故此若南豐新邨不跳價好難沽走。
買樓前考慮放賣客路
此外，中康有個好處，位罝較靜，還有近港鐵站口，可以近距離入到港鐵站。
倘若有400幾500萬元頭預算，而不怕樓齡舊，可以選在One Island East商廈對面的華蘭花園，平平地有兩房單位，可能對面就是業主的公司。
買樓前必須考慮他日一旦放賣，究竟有沒有客路呢？若沒打算考慮賣走，而只睇間屋對自己有幾適合，很大機會發生輸或坐死貨的情況。
希望筆者能幫助讀者，想好好換樓或買樓時，應該要考慮甚麽。
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撰文：諗sir
勁一專欄 - 諗sir 舊文
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