業主聲稱單位無漏水 是否就放心
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有次筆者的Powerteam同事與客戶睇樓，由於公司是單邊代理不收業主傭金，所以更有膽量問業主：究竟放盤單位的浴室狀況如何？業主回答：「這個浴室已經修理好，無漏水。」作為一個懂得睇樓的人聽這短短一句話，其實訊息量極大。
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一是業主說浴室
沒漏水，卻是指修理過後的狀況。思考要多看兩步，要明白「漏水」兩個字簽在合約上或用作人證，一旦上到法庭打官司「踢契」，其實都幾難打，還未計請專家證人的堂費。
所以買家千萬不要認為，捉到業主說「沒漏水」就免伏。
治本還是只治標
漏水是甚麼程度？怎樣才為之漏「漏水」？買賣雙方簽約後要證明漏水都有排搞，所以必須要經紀懂得怎樣問。
二是業主說修理過，那怎樣修理呢？思考點是已治本還是只治標性修理？
治本就已去除漏水源頭，例如樓上洗衣機去水喉漏水下來，這不是日日開水的水喉較難察覺問題，假如佢業主只是「打膠」塞住，可能只能支撐幾個月賣了樓就算。
又例如業主說修理了浴缸，是因為塞了漏水位？還是拆了舊浴缸後做了防水？出價前買家都要評估。
還有一件事要注意，浴缸原本的設計就會引致漏水，例如不少企缸的地板斜水做得不好，引致未能完全去水而留在邊位，長久下來一定會漏水。
又或者浴缸邊在設計上會儲水，不拆除便解決不少漏水問題；還有因為夏天冷氣機出風位引致倒汗水停留，這些會在牆上有印，但在冬天睇樓若不細心很難察覺。
第三個問題才最「大鑊」。筆者同事及後向業主了解，他指單位是他和其他兄弟姐妹持有的遺產，業主自己不知道說漏了（當然查冊也看到）。
這意味賣樓要幾個兄弟姐妹一起簽名，如果單位不是開價特別便宜就別談了，因為一定較花心力。
此事有經驗的經紀一定明白，若帶客看這類單位，買家便要心裏知道，這只是走過場戲，肯定不會力sell；或只是經紀在試探客人的意向。
因此，買家要求業主在合約簽下「業主確認單位不漏水」，其實這樣做與害怕買中「空中釘」的單位，而要在成交收匙當日才給「細訂」和尾數一樣，不切實際。
好經紀憑經驗捕捉議價線索
除漏水外，亦有人問可否又叫業主簽寫「我間屋不是凶宅」，或燒黃紙發誓無鬼？
一個稱職的好經紀不但可為客戶篩選不少有「伏」的放盤單位，更會預先計算上會借錢甚麼銀碼，供樓才會輕鬆舒服，而且憑著經驗捕捉到賣家在議價或二手樓瑕疵上的線索，買家須好好選擇。
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撰文：諗sir
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