中國的新建商品住宅房的銷售面積和額度於2024年12月份同比皆升,延續對上一個月的11月的價量齊升之態,初步結束多時的跌勢,並使全年的跌幅進一步收窄,足顯政府於2024年三季度末出台的力挺「保交樓」和有針對性的降息、放寬買樓等措施取得效益。房地產開發商審慎對住宅房產的開發投資,減少
施工、竣工及待售面積,至現今似基本平衡,樓市逐步有序回穩好轉,對經濟會產生財富效益有正面良性作用。
*中央穩樓市的政策促國房景氣指數上升*
即使中國國家統計局所發表有關房地產市場的統計數字,改由單月改變成為年初的1月份至發布的當月,使人難以具體全面分析評估,無疑是缺專業的改動,但人們可花點時間以小學算術方式計算出單月數字,即把新建商品住宅銷售作單月具體評論。
新建商品住宅銷售中(I)所涉銷售面積,於2024年12月份達9226萬平方米,較2023年12月的8832萬平方米,同比增長4.6%(見表),即使較11月份6856萬平方米的5.02%升幅略為少增,但按月比較則出現環比大升28.82%,是為年末的傳統暢銷月份。此項於前幾個月的情況是:10月份的6580萬平方米同比跌0.54%,9月份跌10.97%、8月份跌12.55%和7月份跌12.33%,三季度均以雙位數下跌,之前的好幾年間的跌幅更大。
同樣的情況亦見之於新建商品住宅房的銷售金額,於2024年12月份達9993億元同比增加6.94%,較11月份7385億元增3.37%和10月份7246億元稍升0.76%的幅度為高,不僅形成三連升,更逐月的升幅有所擴大,而結束9月份的7815億元跌16.27%、8月份5638億元跌16.27%、7月5517億元跌15.23%,而三季度的跌幅已比前此情況有改善,四季度更是月月升,升幅亦不斷溫和擴大。
由是可見,新建商品房住宅樓市於四季度確有明顯回穩甚至有好轉傾向,顯示中央穩樓市政策開始產生良性的效應。
*新開發及竣工續減有利去庫存改善置業者信心*
再回過頭來看國家統計局所發布的數據,最惹人注視的當然是(甲)新建商品住宅房的銷情,其中(一)銷售面積,於2024年1-12月份累計8.145億平方米,同比減少14.1%,比1-11月份7.2224億平方米所減16%和1-10月份6.536億平方米減17.7%明顯少減。
和(二)銷售額,於1-12月份累計8.4864萬億元同比減少17.6%,比1-11月份累計7.4871萬億元同比減少20%少減2.4個百分點。
*開發到位資金減幅收窄有正面啟示*
此因市場在銷售多時低迷之壓下作出持續的投資調節,特別是(乙)房地產開發商所作出的新開發投資持續減少,使市場新的供應放緩,不僅能夠消化多年積壓可觀的新與舊單位之「庫存」,更達致供與求逐步合理關係,重點有(三)全國商品住宅房的開發投資於全年7.6萬億元同比減幅,持平前11個月的10.5%,較前10個月所減10.4%多減0.1個百分點。此使(四)商品住宅方新開工面積於2024年的1-12月份即全年累計5.366億平方米同比減少23%,使施工總面積51.33億平方米同比減少13.1%。
由是商品住宅房的供應速度亦見放慢,其中(五)竣工面積累計5.37億平方米同比減少27.4%,比1-11月份所減的26%多減1.4個百分點。及(六)商品住宅的待售面積全年累計3.91億平方米同比即使增加16.2%,卻比1-11月份3.7652億平方米的18.4%升幅少增2.2個百分點,乃持續多時增銷減投之使然。
*穩樓市股市會產生財富效應利經濟發展*
問題是(丙)房地產開發企業的到位資金持續緩減:於2024年達10.766萬億元同比減少17%,即使比1-11月所減的18%少減1個百分點,顯示情況有改善,但仍須強化支持力度:(1)個人按揭貸款1.566萬億元同比減少27.9%,相對1-11月份所減30.4%少減2.5個百分點,而(2)定金及預收款3.35萬億元同比減少23%,比前11個月少減2.2個百分點。此顯年末之況有明顯轉穩。
但(3)國內貸款1.51萬億元同比減6.1%,和(4)自籌資金3.7萬億元同比減少11.6%。
總結而言:「房地產開發景氣指數」(國房指數)於2024年12月達92.78,比11月的92.62要高,為全年最高的月份指數,意味後市會逐步向好。
重要之處為:中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平於12月11日至12日的中央經濟工作會議,發表的重要講話,在提出要實施更加積極有為的宏觀政策,予其中重點為要「穩住樓市股市」,而此二市能夠穩住陣腳甚至穩步走俏,所產生的適當適度良性財富效應,工商各業和居民當會逐步有序強化投資和消費開支,對擴大國內需求和經濟穩中有進發展有重大和正面的支持和貢獻。中國經濟值得俏看。《資深財經評論員 黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
新建商品住宅房銷售情況銷售面積(萬平方米)銷售金額(億元)
12月9226 +4.46%9993 +6.94%
11月6856 +5.02%7385 +3.37%
10月6580 -0.58%7246 +0.76%
9月7976 -10.97%7815 -16.17%
8月5411 -12.55%5638 -16.27%
7月5287 -12.33%5517 -15.7%
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