九置伺機而動？
九置伺機而動？
九龍倉置業旗下時代廣場去年的收入和營業盈利皆下跌6%。(資料圖片)
看過不少上市公司的業績公告或年報，個人最喜歡有兩家公司，分別是中電控股(002)和九龍倉置業(1997)。先講中電，自2007年開始，他們每年都會揀選一個會計主題
，以深入淺出的方式來介紹，並配以自身的數字和情況作解釋。例如在2024年的年報，他們揀選了「固定資產會計處理」來說明。此題目看似簡單，但當中的會計考慮不是人人皆識。此外，固定資產是中電是賴以創造利潤的核心資產，屬於關鍵財報項目。若能認識其會計處理方法，有助我們了解業績和財務狀況。今年還講解了位於啟德新總部的資產分類方法，為財報以外提供額外資訊。不論是會計新手和老手，中電的會計簡介系列都是上佳的參考材料，不妨找來看看。
至於九置，他們慣常在業績公告中加上副標題，為業績做個總結。例如去年中期業績的副標題是「復甦停滯拖低物業估值」，而去年全年業績就用了「經營收入嚴峻挑戰未減」，合共短短20個字，就精準地歸納出集團的財務表現和管理層對前景的看法。
早前在農曆新年期間到九置旗下的時代廣場閒逛，當時的感覺印證了「嚴峻挑戰未減」之說法。現場所見，商舖的生意不多，商場人流與昔日疫情前有明顯分別。例如洗手間，從前車水馬龍，現在水靜鵝飛。比較令人驚訝的是商場大堂內的裝飾，當時正值農曆新年大時大節，偌大的空間只豎立幾隻招財貓。雖然漂亮精緻，也吸引了不少遊人打卡，但難免給人凋零的感覺。其實也能理解，根據業績公告，時代廣場的收入和營業盈利皆下跌6%，為了要控制利潤率，裝飾的預算就不能給太多。
其實看看九置整體的銷售及推銷費用對收入的比率，2024年只有1.9%，即是每100元收入只拿出1.9元作推廣，與2023年的2.1%相比減少了0.1個百分點，與疫情前水平如2018年的2.4%相比差距更大。無他，於2018年九置的整體收入有164.81億元，2024年與之比較跌幅高達21.7%。可是，期內的營業盈利對收入比率只下降2.1個百分點至75.1%，反映管理層透過壓縮開支來維持利潤率。
值得留意，一家企業對前景有多大信心，其實看看資本承擔就可看出一二，即是公司已承諾或已批准但尚未承諾的未來資本開支。2018年是九置雄心壯志之時，總資本承擔高達65.6億元。來到2024年減少86.8%至只有8.67億元。當中以發展物業降幅最大有94.5%，目前的核心投資物業也要降59.8%。
正如管理層在公告所說，貿易衝突不斷升級，使全球經濟不確定性增加，加上人民幣面臨壓力，美國聯儲減息前景又不明朗等，皆為本港經濟增長帶來挑戰。
另一方面，機場三跑系統落成並啟用，提升了客貨運航容量；中央推出刺激經濟措施，旨在重建市場信心，加上特區政府著力吸引優質旅客，未來可能會有更多扶持政策，有望提振市場，因此香港經濟的挑戰與機遇並存。從業績、資本承擔以至管理層給出的展望來看，九置似乎想先行保存實力，並靜待周期性因素轉向的來臨。在商言商，以目前香港的環境，此做法似乎最穩妥。
審計密探CIA - Bittermelon 舊文
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