H按息下跌 為何轉按誘因仍不大(下)
H按息下跌 為何轉按誘因仍不大(下)
近月拆息下跌，但轉按申請的誘因未有進一步增加。(資料圖片)
上期提及，儘管自今年5月起H按息下跌，轉按誘因卻未有顯著增加，當中原因包括轉按後之按揭計劃息率可能較遜，而H按使用率已高於九成，P按轉H按需求不大。
本文再續說其他因由。
轉按回贈水平仍低
過往有不少業主每當按揭罰息期過後便申請轉按賺取新一家銀行提供的現金回贈，然而，去年銀行曾大幅削減按揭回贈，更一度將現金回贈削至零，當中更以轉按業務之削減幅度最大。現時儘管銀行已逐步上調現金回贈，但主流回贈水平仍限於貸款額之0.2%至0.5%偏低水平，對比過往高回贈時期高達貸款額之2%至3%，仍相距甚大，扣除轉按律師費後之餘額或未夠吸引力。再者，不少銀行現時對於轉按之積極程度仍不及新買賣按揭，對於轉按之現金回贈或降低貸款額之0.1%，加上如上期提及，轉按後之按揭計劃息率可能較遜，導致業主每逢兩年轉按賺回贈的現象未復流行。
H按息降但入息要求不變
至於其他轉按特定需求如轉走發展商按揭、轉走財務貴息貸款、甩走按保、移除擔保人等，早於去年樓按全面放寬後，這類轉按申請的成功率得以提高，推動有關轉按申請有所上升。然而，近月拆息下跌對這類轉按申請的誘因未有進一步增加，原因是這類轉按申請的基本需要是銜接至銀行按揭時是否可解決首期差額又或符合還款能力方面問題，當樓價上升估值上調、又或審批方面放寬才較直接幫助這類轉按申請。儘管最近拆息下跌令按息大幅降低，H按息跌至低於2厘，但銀行並非以H按息率計算入息要求，而是以H按之封頂息率(目前主要以P按現為3.5厘計)計算每月供款佔入息比率(目前上限為50%)；換言之，暫時按息下跌未有降低申請人的入息水平要求。而這類轉按需求的業主大多是近一年至兩三年前購置物業，基於近年樓價下跌，物業估值或已較買入時下跌一成至兩成或以上，轉按便需補回更多的首期差額，令轉按難度增加。
H按息跌令物業套現成本降低
相對上述轉按需求，最近按息下跌帶動物業套現的誘因有所增加，按息下跌有助直接減少借貸利息支出，套現成本降低，推動一些業主利用磚頭套取流動資金作所需用途；不過，現時物業套現亦受限於近年樓價估值下跌問題，需視乎可套現之水位是否足夠。
說樓解按 - 王美鳳 舊文
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