買樓投資不如買的士牌
買樓投資不如買的士牌
買樓投資不如買的士牌
中原領先指數連升4周，累升0.82%，代理說樓市見底。但不論大行或學者，甚至大部分非地產出身財經KOL，仍然認為跌勢未止。不過有趣是——租金卻在升，回報率節節上揚，甚至有估計全年租金升幅可達9%。
以沙田第一城為例，400
多萬元兩房月租約14,800元，回報4.2厘。扣地租、管理費、稅項後實收2.9厘至3.2厘，再計稅後約得2.5厘至2.8厘。美孚新邨657呎單位580萬元成交，月租23,900元，回報4.9厘，實收大概3厘至3.3厘。
地產代理當然大談「回報高」，但我想反問一句：如果純粹講投資回報，一個紅色的士牌，7月中成交價203萬元，加一架石油氣的士40萬元，總投入約243萬，沒物業稅、差餉、管理費，淨回報可超過4厘。你可能會話：「網約車合法化、未來無人駕駛，牌價會跌啦！依家的士牌主都想甩身，無人接啦！」
我又想問：未來10年政府供應35萬公屋、13萬私樓，發展商壓住9萬幾個未售單位，商舖寫字樓續跌，經濟環境未回暖，何以你又會相信樓價升？租金升，其實只是樓價跌得快、租金因大陸留學生不跌反升的短暫背馳，與的士牌一樣，不代表產業好，而是風險在後頭。
當投資回報率變誘因，不應只想「有幾多回報」，而是「回報背後個價會否再下跌」。
HEA富專欄 - 郭釗 舊文
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