中產細屋換大屋 3大低中高風險方案
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諗Sir,
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你好！本人42歲，目前與太太自住大埔昌運中心一單位，小朋友現年16個月大，考慮未來日子想換大兩房或三房單位，目前是換樓好時機嗎？如果買多一間，將目前居住的單位放租，又會否太過進取？現時單位尚餘380多萬元按揭，手持現金約200
萬元、債基150萬元、股票50萬元（大部分收息股），本人月入約50,000元；太太是自僱人士，月入約10,000元，如果想購買600萬元左右三房或大兩房有甚麼好選擇？本人父母住將軍澳坑口區，首選有意回歸將軍澳置業，或有否其他區份建議？有勞提供意見。
讀者黃先生
筆者計算讀者的借貸力約841萬元，這就是借盡的金額。而手上有380萬元按揭未還，即是剩下的借貸力，大約是460萬元。
計好借貸力後，因應讀者想冒的風險，有高中低風險三個方案可參考。
保守方法是以租養租
首先，最保守的方法，令借貸力不再加大，就運行以租養租。
可將原本大埔單位租出，再反租其他地方。舉例大埔兩房租出，每月收租13,000元；反租將軍澳康城三房單位20,000元；九龍區樓齡舊些少三房單位，月租26,000元也不難找。那麼讀者租大埔單位出去，便要補萬元租金租新單位。
此外，讀者有買債基，先講債基收年息9厘，
若投入150萬元，可月收11,000元利息。做好債基能減低波動，可直接搬到九龍區居住。
中立方案是賣出大埔樓換三房單位。早前康城樓價跌到700萬元，吸引一大批人買。主因是這類家庭每月收入60,000至70,000元，與讀者相近，住公屋未有資格，想買居屋就靠白居二，不過目前居屋呎價不比私樓便宜好多，故此居屋吸引力大減。
那買私樓就是借600幾萬元，九成上會，可買到樓價700萬元的康城了；如果買離將運澳遠少少的調景嶺單位，樓價介乎800萬至900萬元；而寶琳及坑口，則是將軍澳綫五個車站周邊之中較舊，筆者認為買樓要考慮到日後是否容易出貨。
筆者傾向先睇未來區份發展，之後再精準看哪一區的單位開則最靚及哪個業主易傾價錢。
想低耗退休，其實深圳發展是著重西邊多過東邊，深圳西邊即南山及寶安附近，可接收廣州近2,000萬人口；而香港亦一樣，留意粉嶺及上水區，確實受與內地融合而變得近深圳價。
再買一間就要借盡而且屬最高風險的方案。買三房單位約800萬元，最少拿300萬元作首期，須用盡剩下約480萬元借貸力才買到。
筆者提醒，買樓是一種投資，投資不是要all-in，更不是估升跌，因為睇錯就輸。反而要因應個人能力，去選取一個無論是自己睇對或睇錯市、都能令自己情況不太差的投資方案。
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撰文：經一編輯部
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