拆解全新低息定按 早享減息？
拆解全新低息定按 早享減息？
有大型銀行再次推出全新低息定按，亮點是定息率低於目前市場H按息。(資料圖片)
正值拆息回升，H按息重返封頂息率水平之際，最近有大型銀行再次推出全新低息定按，亮點是定息率低於目前市場H按息。有關計劃之首3年或首五年定息2.73厘
，低於現時一般H按息3.5厘，幅度達0.77厘，月供減少近一成。除了可預先享有減息效果，定按讓借款人在定息期內免受息率波動影響，維持供樓金額不變，有利制定置業預算。銀行進一步優化是次定按計劃，除了客戶照可享有現金回贈，定息期後之按息與現有H按封頂息水平一致(P-1.75厘；P:5.25厘)外，並跟隨市場H按提供短至兩年較具彈性之罰息期。
選用定息按揭是否著數？按揭用家可能會認為，這視乎往後3年或5年平均市場按息是否高於2.73厘，當然，未來息率沒人可準確預測，但每個按揭計劃亦有其優點又或需注意之處。在息率方面，儘管年內減息在即，但預期P減幅僅尚餘0.25厘便完成減P周期，H按封頂息屆時將由現時3.5厘降至3.25厘，是次推出之定息率2.73厘，仍低於上述水平。當然，美息若逐步下跌，亦有利拆息回落，按照年內H按封頂息或降至3.25厘計，1個月拆息需跌至低於1.95厘，H按息方可跌穿封頂息率而再進一步下降。而以是次最新定按計劃(定息2.73厘)及市場H按(H+1.3厘)對比，若1個月拆息並未跌至低於1.43厘，是次定息率2.73厘仍會低於市場一般H按息水平。
那麼問題是，1個月拆息是否有機會及何時跌至低於1.43厘？拆息主要受本地港元供求情況、美息水平、銀行體系結餘水平、資金流向、季節性因素以及港美息差若然拉闊期間之套息活動等因素而影響及調整。正常情況下，港美息差不會太闊，一般不會拉闊至超過1.5厘(但亦有例外)，故此原則上美國減息步伐可作為一個預估港息走勢的參考指標；以近日1個月拆息3.15厘(9月1日)計，港息低於美息的差幅已收窄至接近1厘。而另一有可能發生的情況與資金流向有關，例如5月份期間資金曾大量流入推高銀行體系結餘水平，令拆息一度大幅低於美息。故此，除非資金流向再次出現較大變化，否則港息主要靠近美息走向；而在一些受季節性因素或大型IPO、企業派息活動令港元供應趨緊，拆息則有機會短期性抽升。
較要注意的是，目前定按計劃未提供按揭存款相連戶口，與一般H按不同，借款人不會獲提供一個與按息一樣的高存息戶口，故此定按少了以存息抵銷按息的工具，借款人可因應自身情況去考慮選擇。是次大型銀行進一步優化全新定按產品，為置業人士增添更多元化低息按揭優惠，有利早享減息及管理供款預算，反映銀行對市場及按揭用家的正面支持。
說樓解按 - 王美鳳 舊文
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