施永青 am730C觀點 - 施永青 2025年12月16日
中原城市租金指數為何會回調
中原城市租金指數為何會回調
中原城市租金指數為何會回調
11月的中原城市租金指數(CRI)新報129.13，按月回落了0.74%，是近3年(35個月)來最大的跌幅。市場對此有點意想不到，因為10月份的CRI才衝破歷史新高，沒想到這麼快就出現反高潮。
有朋友還戲言，我公司的研究部好像在與我作對，我說樓市轉好，他們偏說租金在下瀉。朋友還問我是否需要修正一下我對後市的預測。
其實，中原公布的各項房地產市場相關指數，皆是按從市場搜集到的客觀數據統計出來，是獨立自主的，不會聽從管理人員行政擺布。所以經常會出現，他們統計出來的指數與我的預測不一致的情況。
出現這種情況的原因，是因為我對後市的預測，通常時段較長，要幾個月或者幾年後，才知道是否應驗；而中原統計出來的，反映市場走勢的指數，通常時段較短(樓價指數是一周一次，租金指數是一月一次)。時段較短的，當然波動也較大。像恒生指數，每天都有上落，不能以一天的上落去推論後市的趨勢。
據中原地產研究部高級聯席董事楊明儀的分析，私人住宅的租賃市場正進入傳統性的淡季，租金指數出現短期下調是很正常的現象，不似是已掉頭回落。她預期租賃市場的需求仍會持續，CRI仍會繼續在高位爭持。
事實上，我之前在預測住宅樓價會見底回升時，已一併指出，樓價回升會對租金造成壓力。租金指數即使不跌，亦會升得慢一些。內裏的原因有三點。
(一) 在樓價向下時，用家為了迴避風險，會選擇租樓，而不是買樓。所以市場上租的需求大，買的需求小。變成租金有得升，樓價卻受壓。到樓價轉為趨升時，持有物業不但不用擔心資產蒸發，還有機會享受到資產升值的得益。這會令一部分有能力的租客轉租為買。以致樓價趨升的時候，租金反遇壓力，這就是今天的情況。
(二) 在樓價趨跌的時候，市場上願意買樓收租的人會減少，導致市場上的租盤缺乏新的增長。另一方面，一些原先持有物業收租的業主，亦會因擔心樓價進一步下跌，而把手頭上的物業出售。在市場低迷的時候賣出的物業，多會落在用家手裏，而不是落在投資者手裏。他們買了物業後，多拿來自住，而不是用來出租。導致市場上的租盤愈加欠缺，租金於是被搶高。
(三) 在樓價趨升的時候，投資房地產的人不但獲得租金收益，還可以獲得資產升值。後者的得益遠大於前者，業主的注意力亦會較集中於後者。他們對租金收多收少，因而不那麼緊張。再者，在樓價趨升的時候，通常會有利率下調的環境；在利率下調的時候，業主通常會接受較低的租金回報率。此之所以，樓價升的時候，租金反而會跌。
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