以學校作例子 談地區性揀樓策略
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筆者在上週的直播結束後，發現關於大圍柏傲莊與啟德GRANDE MONACO的討論變得非常熱烈且廣泛，故今期說多少少。
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有位留言的讀者Jason認為，將柏傲莊與GRANDE MONACO進行對比並不完全對等，應該以層次更高的天璽•天作為基
準，可見他非常看好啟德區的發展。
另一位朋友則力挺大圍，認為沙田區擁有大量已經供滿房貸的富裕業主，且該區的商業配套與餐飲生意，在沙田等舊區表現極佳，因此柏傲莊的升值潛力更為明確。
針對這場討論，筆者的觀點如下：如果閣下預期未來幾年樓市，將處於橫盤整理的格局，那麼選擇大圍柏傲莊會比較穩妥；但如果看好後市會上升，則應該大膽買入啟德。
這背後的邏輯，在於大圍與啟德區在「換樓階梯」上的差異。
大圍區的換樓路徑相對窄一些：預算在300萬至400萬元左右的買家，通常會考慮河畔花園或花園城；500萬至700萬元，可以考慮沙田第一城的小三房單位；到了900萬至1,000萬元出頭，則可選擇禦龍山或名城的小三房。
問題在於，當業主財力更為雄厚，想要追求更高階或更奢華的居住環境時，通常會搬離該區。買樓與求學一樣，若勉強跨越階層，未必會有好結果。
反觀啟德區，其產品線的廣度足以支撐更高的換樓層次。入門級可以選擇約500萬元的THE HENLEY開放式單位；進階則有約800萬元的天寰兩房（開放式廚房），或1,000萬元的OASIS KAI TAK兩房（獨立廚房）。預算介乎1,300萬至1,800萬元，可考慮跑道區的新盤三房，或擁有維港第一線景觀的天璽•天兩房單位。
當資金超過2,000萬元時，在鄰近港鐵站的天璽•天或GRANDE MONACO仍有優質三房可供選擇。
若再往上一級，澐澋的小三房定價約3,000萬至4,000萬元；而1,900平方呎的大型單位，則需7,000萬至9,000萬元，甚至像天璽•海這類過億元的標的亦有供應。這顯示出啟德區能滿足頂級富豪低調，卻又想彰顯身分的心理。
啟德區升值能力強
因此，對於打算入市的買家來說，如果認為未來經濟環境僅會維持平穩，就不必過於冒險，在民生區（如大圍）挑選最頂尖的物業即可。
這就像在Band 2學校考取全級前三名，雖然履歷表在國際舞台上不夠亮眼，但未來穩定出任公務員的機會極大，能獲得高於平均水平的穩定回報。
然而，如果堅信房價會上升，則應首選啟德區。該區尚未出售的單位具備愈賣愈貴的趨勢，且未來願意出高價接手你物業的買家，通常是財力極其雄厚的群體。
在樓價上升市況中，啟德區的資產增值能力，無疑更具優勢。
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撰文：諗sir
勁一專欄 - 諗sir 舊文
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