華潤西九龍發展項目 開價評論
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華潤置地（01109）西九龍發展項目叡璟（THE STERLING）第一期，於本週三（8月5日）上載樓書，市場對這樓盤期待已久。與九龍建業（00034）彩虹新盤（清水灣道35號）比較，華潤項目附近高樓大廈林立，向南遮住；向海有海達村、海麗村；向西有
四小龍、碧海南天；向東又有富昌村。那開價會在甚麼水平呢？
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除此之外，新鴻基地產（00016）正在興建地盤，而過一條街更是居屋林立；唯獨是西南方向有「海罅」。
這個華潤新盤向西南視角，剛好是海麗和海達村中間深水埗體育館的矮樓群，望出去剛好是昂船洲大橋的海景。
看圖第二期的預建形狀，都是一字向大橋景排開，筆者估計大三房和四房單位，會落在第二期。
合共逾2,000單位
至於第一期都會有海景，樓下亦是德貞女子中學，早上8時會有人打鐘叫起床，都不錯。
第六期和第五期望「四小龍」那邊，都不算嚴重樓望樓；樓下有一個興華西街的足球場，跟水務署大樓隔一隔。
至於項目的大門口應在發祥街，最近的港鐵站應是穿過海達村的南昌站，附近將會有居屋項目，位於星匯居旁邊的地盤。
全盤項目合共提供逾2,000個單位，第一期507個單位，當中大部分兩房，定價參考南昌站附近的物業，即匯璽。
7月匯璽一房中層350平方呎左右，成交價為815萬元，呎價23,286元。留意一房單位大多望南昌村，較少海景。
而高層兩房530平方呎成交1,440萬元，呎價27,170元；四房1,320平方呎成交3,210萬元，呎價24,318元。
料開價不平
第一期戶型方面，發展商公布先開賣實用面積介乎267至680平方呎單位，涵蓋一至三房。
發展商提及的四房單位應不太會早賣，可見對市場頗有信心。
筆者估計，兩房開放廚不會像首岸的逾600萬元九龍親民價，呎價大致在20,000元以上，估計低層兩房開放廚單位會賣逾700萬元；逾300平方呎要逾800萬元。
對比「四小龍」兩房梗廚單位，現時已經升至770萬元左右，由於「四小龍」樓齡普遍達20年以上，那同區新樓細一點的單位，賣逾800萬元都不為過。
撰文：諗sir
勁一專欄 - 諗sir 舊文
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