貸評山下：買樓好似買LV？ - 黃元山
本港樓市的上升包含心理因素，造成不少非理性的恐慌性購買。
香港樓市氣氛轉變很快。7月中，前北角邨地皮投標，不少入標財團都以「執平貨」心態角逐，最終由新地(016)以低於市場預期的下限價中標(約69億元，樓面呎價7672元)。而同時期，港鐵(066)大圍站上蓋住宅發展項目，由於港鐵不滿意財團所提出的條件及方案，令項目流標收場。這是繼2010年西鐵南昌站上蓋項目和年初荃灣西站五區灣畔項目後，少數流標的項目。而且，市場擔心新政府上場後，會積極出招打擊樓市。
樓市氣氛變得極快
不過，使不少人跌眼鏡的是，同樣是荃灣西站五區灣畔這個項目，8月中，由長實(001)以高於市場預期的價格投得後(約96億元，樓面呎價4308元)，彷彿為市場打了一支強心針。另外，新政府不單表明不會拉低樓價去遷就購買力，更推出「白表免補地價購居屋」措施，而不少分析認為這些措施刺激交投。最後，也有一些從陰謀論的角度，認為某些傳媒大字標題，報道樓市價量齊升，是有政治目的，用意是以「樓價繼續上漲」打擊新政府，特別是要突出新政府的樓市政策只是弄巧成拙。
不過，如同所有市場，香港樓市的上升有不少是心理因素，包括在過去20年在樓市賺了錢的一代人，他們形成了一個投資房地產的Cult(指一種投資信仰，正如現在國際投資者正在辯論「Cult of Equity」、即股票投資是否消失)，建立了一個「有買貴沒買錯」的歪論(這並非理性投資)，致使一有甚麼風吹草動就出現「恐慌性購買」。雖然過去20至30年，香港樓價的升幅跟新加坡、倫敦、悉尼等類近，不過，自2007年來，香港64%的升幅就名列前茅了。
其實，「白表免補地價購居屋」並非真的「免補地價」，只是延遲不用即時補地價，賣方不會因此突然多了一筆錢去買私人樓宇，賣了自住的居屋後，不能買回同等的私樓，這正是為甚麼現有的「綠表免補地價購居屋」成交少的原因。「白表免補地價購居屋」消息宣佈後，所謂「居屋帶動細價樓上升」，其實是指市場有些人，用一個比私樓更貴的價格(補地價後)去買將來還需要補地價的居屋，反映了非理性的行為。
大量生產便不矜貴
在這個心理因素的Cult下，甚麼「可負擔指數」等已不再有用，正如LV名牌手袋，比起平均收入高很多，但仍然備受追捧。政府所做的少修少補策略，如同造政府品牌手袋，不會影響LV價格，唯一辦法，就是大量造LV手袋(即是增加私樓土地供應)。
不過，大量造LV後，LV不再矜貴，也不會有人想再要。所以，大部份人不想LV變Cheap，只是希望自己買到一個特價的LV。可能是看透這心理，政府在推高私樓地皮供應時，便顯得猶疑不決。
最後一句，買樓自住，是Lock-in了一世的Living Expenses，減少不穩定性，無可厚非。不過，投資房地產，便要留意內地經濟放緩，會否對這個投資Cult有所影響。
黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理
本欄逢周二刊出
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