C觀點 - 施永青
樓市為何這麼快就反彈
(2013年01月07日)
【am730專欄】政府推出新的遏抑樓市辣招後，中原城市領先指數曾連跌三周，由116.81點回落至114.38點，但隨即又連升四周，返回至115.78點，尚差1.03點便可以回到歷史高位。樓市反彈得這麼快，令很多人都感到有點意外。
我原先亦預期樓市在農曆年後會出現反彈，只是沒料到它會反彈得這麼快。我預期樓市會反彈的原因，是樓市的交投量跌得有點過度，已超出了辣招應有的影響，將來樓市恢復正常的時候，樓價應可以反彈。
按中原地產掌握的數據，外來投資者及有限公司的交易，約佔樓市成交的兩成左右，但辣招推出後，樓市的成交卻不只跌了兩成，而是比高峰期跌了七成(去年3月二手住宅成交有9,080宗，去年12月只剩下2,776宗，跌了69.4%)，比正常的成交跌了近五成(去年二手住宅的成交，平均每月有5,249宗，去年12月只有2,776宗，跌了47.1%)。
這即是說，辣招本來只能令交投量少兩成，現在卻少了近五成，有近三成的交易本來是不應受影響的，現在因為擔心樓價會受辣招影響而下跌，導致買家採取觀望態度。一旦樓價找到了支持點，這批買家就會重新入市，屆時樓價就會反彈。這批買家是因為怕樓價會下跌而觀望，亦會因樓價不再下跌，而放膽入市。
通常，樓價要經過一定的考驗，人們才會相信已經見底。這種考驗可以來自財經方面的壞消息，亦可以來自季節性的淡季。
一般情況下，如果樓價在農曆年間交投特別少的日子仍企得住的話，人們就會認為樓價已找到支持位。所以農曆年後很多時都會有一個小陽春。我原先亦是預期要農曆年後樓價才會反彈。
今次樓價這麼快就反彈，主要原因是政府的辣招除了遏抑需求外，同時亦遏抑了供應。由於外來人及有限公司買樓要多付樓價的15%作買家印花稅，所有以前買了樓的外來人與有限公司都慶幸自己之前買了樓，不用付出這額外的代價，他們一定不願意把手上已擁有的住宅物業賣出來，因為賣了要付出額外代價才買得番。
於本地人而言，如果他們的樓是早年買下來的，他們現在隨時可以賣樓，不用付額外印花稅。這種處境令他們感到很自由，很安心，他們不想放棄這種處境。如果他們把現有的物業賣了，換了另一間樓，就要被困3年，在這段日子裡，如果遇到急事要賣樓套現，就得付額外印花稅，等如收不回自己物業應有的價值。沒有人喜歡讓自己落入這種處境。
因此，自從政府的辣招推出後，市面上的賣盤全面減少，即使盤繼續放，但賣意不強，要減價就無商量。在供應不足下，買家不得不在價錢上遷就一下，導致樓價不但沒有拾級而落，反而迅速反彈。
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