分析雙倍印花稅及財政預算的影響
財政預算案一開首不是講金融地產，而是講物流基建，可見新屆政府的重點在那裡。先還文債：雙倍印花稅表面上對細物業的影響較少，大額物業影響較大 :樓價出招前印花稅出招後印花稅差額
2,000,00010030,00029,900
3,000,00045,00090,00045,000
4,000,00090,000180,00090,000
5,000,000150,000300,000150,000
6,000,000180,000360,000180,000
7,000,000262,500525,000262,500
8,000,000300,000600,000300,000
9,000,000337,500675,000337,500
10,000,000375,000750,000375,000
不過諗深一層，對於上車一族來說，多幾萬是大數目；但對於那些用幾十萬裝修的大戶來說，三幾十萬是不足以影嚮其置業投資決策。這與特別印花稅和買家印花稅很不同，因為稅率是15-20%，以1,000萬物業來計，是150-200萬，相比之下雙倍印花稅才不過37.5萬。所以物業投資者在冷靜之後，將會以樓價的升跌為決策的主要考慮。
從需求看，由於部份買大單位的購買力會流向細單位，尤其是BSD截了國內客及公司客，他們都傾向購買大單位，所以在短期內形成大單位需求下跌，細單位需求上升的現象。從供應看，政府近年推出多幅限呎限量地，打自限發水10%後，發展商又傾向興建單幢物業蚊型單位，加100平方米(1,076呎)以上單位佔總存量只有約7%，結果形大單位供應減少，細單位供應增加
細單位需求升，但未來供應又升；大單位需求跌，但未來供應又跌，要分析樓價走向，就要考慮所謂「供求賽跑」。在物業市場，供應和需求的彈性(elasticity)是不同的：供應彈性低(supply is inelastic)，需求彈性高(demand is elastic)。所以短期內先反映需求因素，中長期會反映供應因素，而且是不可逆轉的。綜合而言，短期內細單位樓價將會跑贏大單位，但是中長期會相反，數年之後大單位就會變得吃香，下一浪會因為局部供求錯配而大升，精明投資者將會把握未來的跌市，吸納大單位。
回說財政預算案，集合眾多政策的結果，筆者看到一個「未來城市結構大重組」的大藍圖，將會影響各區樓價表現：
政府部門會由港島搬到九龍及新界(第106-109點)，除將軍澳－藍田隧道及跨灣連接路外，計劃興建多一條隧道接駁將軍澳和東九龍(91)，東九龍成為商業及交通中心。
屯門和東湧是另一個亮點，赤?角機場島北商業區加快發展 (106) ，林奮強先生建議的飛龍計劃上馬，將興建大橋連接兩岸(25&91)，加上港珠澳大橋2016年落成，而屯門西重點發展物流基建，未來產業和就業機會向這兩個區集中。
至於住宅樓市，預算案明言大增供應，加快審批(102-104)，最終將改變市場的升市心理預期，筆者認為樓價將會高位牛皮，然後一如之前的估計，2015年回落。
~TITLE_S~趣遊樓市 - 脫苦海 2013年3月1日 舊文
