韓樓低迷 政府救市
作者是 王冠一
21-03-2013 (週四)
已發展國家為救經濟，不惜屢次量寬「印銀紙」，熱錢橫流，推高亞洲各地資產價格，內地、新加坡、香港等政府都相斷推出冷卻樓市的措施，不過，南韓政府卻反其道而行，推出樓市刺激措施。
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南韓家庭的資產，物業部分佔80%。近年樓市不振，樓價下跌，令家庭負債比例升至危險水平。所以，南韓總統樸槿惠上台後的首要任務，就是要穩定樓價，穩定民心。有消息指，南韓政府將於月尾推出十萬億韓圜大計(約90億美元)，以提振樓市。
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南韓樓市曾經很活躍，但於政府推出各項冷卻措施後，例如額外徵收物業稅，收緊房貸入息比例、按揭成數，樓價終在2005至06年見頂，其後一蹶不振。2006年後，樓價下斷下滑，本年2月按年跌0.5%，為41個月最大跌幅，按月亦跌0.1%，且連續8個月下挫。
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家庭負債急升，南韓人看著樓價數年間不斷下沉，經濟增長又開始放緩，大都害怕接正下墮的尖刀。入市意慾降低，樓市成交量亦跌至低位，今年1月成交量僅2.7萬宗，是2006年以來第二低。
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美國、日本無限印鈔，本令亞洲各地樓市升溫，唯獨南韓，樓市仍然如一潭死水。從需求面看，當地人的「樓價與入息」比例(Home Price to Income Ratio)，仍然屬於偏高。工作十年，都未必能付樓價首期，更遑論炒樓！加上，南韓並無香港別樹一幟的升市引擎，有內地人強大的購買力支持，自然不可與香港樓市近年「衝天飛」的景象，同日而語。
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南韓獨有的租樓文化，亦阻礙當地人的買樓意慾。南韓人租樓，會先與房東談妥租屋的時間，例如3年，然後會一次過把3年租金交托房東作抵押，待合約完結，租屋者可以全數拿回抵押金，又叫「年租」文化。好處就是房東可以把「抵押金」投資，所賺到的就是租金。對租客來說，更為有利，不用交租之餘，又可確保這段期間，租金不會被上調。
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消息指，南韓政府準備十萬億韓圜拯救樓市方案，建議：
1.????? 大量創造就業職位，國民有穩定收入，才會考慮買樓、供樓！
2.????? 放寬銀行審批房貸的限制，如債務與收入的比率(Debt To Income Ratio)、貸款與估值比率(Loan To Value Ratio)，令更多國民能融資買樓
3.????? 降低手買樓手續費，例如取消徵收第二層物業稅項，藉此鼓勵國民多買樓投資，搞旺房地產。
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不過，從歷史看，樓市泡沫爆破，起碼要等待5年、7年，才有轉機。以南韓人口老化，兼出生率低的情況，樓市缺乏承接。再者，南韓政府才剛表態，或會考慮推出新的資本管制措施，外來人怎敢貿然買樓？外憂內患下，南韓樓市應該還要多待一會。
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王冠一
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