從坐貨和營運看地產的商業模式
金價在「中國大媽決戰華爾街大鱷」之後，又再轉升為跌，坊間有言論說大媽損失慘重，賬面上蝕了三成雲雲。打開盤數，以現價金約1375美元計翻轉頭，要由1,965美元以上跌下來才有三成的跌幅，那麼條數是怎樣計的呢？原來他們將買賣差價、火耗、工料價都計算在內。
討論區有個類似的計數天才，說「300萬樓最多等如200萬現金」，原來是係將SSD、DSD加上傭金和裝修費去扣除100萬，即如有文章說「大媽買金是短炒，諗住賺少少就去放」，很明顯是不明白市場的操作。
莫講之前所訂的龍鳳軛可能貨都未交，如果是短炒黃金，應該是去炒期貨金或倫敦金，長線投資應該係去買金磚或金幣，買金飾的人是自用或送禮，根本就不應該是投資者而是消費者。
類比於樓市，買居屋或村屋的人應該以自住為目的，用「投資價」去買蝕錢就必然。同樣的例子存在於車位市場，無足夠的回報率就好容易接火棒，現時正在白表居屋市場發生，相信一段時間後又會有人叫苦連天。
金舖本業是買入黃金打造首飾，從而賺取手工費及飾金的差價，這就是「營運利潤」。由於黃金的成本經常波動，所以要透過國際黃金市場的衍生工具來對沖，理論上賣多少對沖多少就是「完全對沖」(fully hedged)。
如果想賺取更多的利潤，就要透過坐貨，比如在升市時就造好倉，有投資銀行就曾經發表一份上市珠寶股的報告，當中指出不同珠寶公司對沖會有不同的政策。不完全對沖的話，金價的升跌就會影響到盈利。比如在升市造好，在跌市造淡，就可以有額外的坐貨利潤。航空公司也會用油價衍生工具來對沖油價波動風險，不過有機會錄得額外的虧損。
套用在地產公司，持有大量土地儲備如新地、恆基、新世界就是屬於「坐貨」，他們的土地成本可以很低，因為是早年買下的；相反如太古和信和，沒有建立龐大的土地儲備，利潤主要是來自營運，尤其信和，每次投地時的勇於入市，即使之後能高價賣樓，所賺也只有小部份來自於地價上升，更多的是來自營運。
長實則比較特別，雖然有一個頗大的土地儲備，但也沒有刻意從地價升值獲利，反而是著重於營運的利潤，所以就會擠壓建築成本，同時又會隨市減價，而套回的資金亦多作地產以外的業務發展。
若果從個人層次去看，長期租樓住就是將居住作為營運開支，持有自住樓則是完全對沖樓價波動，只有持有收租物業投資才算得上是坐貨。當然也可以用「長實模式」，即是將從物業的營運和坐貨收益都用作發展其他業務。
比如在物業升值之後向銀行加按來投資或做生意，物業變為是現金牛或者抵押品。將升值的部份加按來供樓，亦可以免卻每月為供樓而煩惱。筆者說是不是財務公司的「假二按真私貸」，而是正式向銀行提出加按或者轉換按揭銀行。
例如一層300萬買入的物業，買入時向銀行按七成共210萬；當這個物業升值到500萬時，按七成就有350萬按揭額，換句話說就可以加按或轉按140萬，借回來除了用來投資、做生意或清咭數，也可以存在銀行的綜合戶口，一方面享有比存款利率高的利息，也可以用作供樓扣數。
筆者早在2008年已提出這種按揭財技的方案，不過到現時這種理財方法都不成為主流，反而被業界利用來推廣業務，一些「假二按」會有條款在欠款時把物業「釘契」，消費者宜細心比較。
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