C觀點 - 施永青
白表買家小心吃虧
(2013年05月23日)
【am730專欄】首批中籤的白表居屋買家(指非公屋住戶而又符合居屋申請資格的買家)，將於五月下旬陸續入市買樓。首批名額就有2,500個，相當於過去二手居屋的年均成交量。如果這麼多的買家，在一個相對短的時間裏齊齊入市，勢將導至市場出現求過於供的形勢，令二手居屋的價格迅速被搶高。
然而，現時香港的樓市正出現下調的壓力，居屋能否「獨善其身」，突成疑問。早前綠悠雅苑(新居屋)開售時，就有不少中籤者放棄揀樓。這顯示：即使是居屋的買家，也不會不考慮物業的投資前景。如果整體樓價的趨向是下跌，居屋的買家也會延後買樓的決定。
此之所以，這2,500名首批白表中籤者，亦會有相當一部分選擇不買樓(估計約為一半)，令求過於供的情況並不一定如傳媒所描述的那麼嚴重。第一時間就爭著入市的買家，可能會買貴了樓，最終會造成經濟上的損失。
買居屋當然是為了自住， 但誰也說不準，將來可能因某些原因需要賣出套現。二手居屋的銷售對象，除了白表買家與綠表買家外，還包括私人市場的買家。如果賣給私人市場的買家，就得補地價。然而，政府在計算補地價的時候，是不管你用甚麼錢買回來的，而只會按你賣出的價錢，與政府最初賣出這間居屋時曾給予的折扣來補地價。譬如，一間以市值三百萬元在私人市場賣出的居屋，如果當初享有六折優惠，就得補四成地價，即120萬元(300萬×40%)。
正是因為這個原因，白表買家在買二手居屋時，不宜只顧與業主討價還價，應先了解這個居屋單位最初曾享受過多少折扣，然後以這個單位在私人市場的價值，打個相同的折扣，才出價給業主。如果單位在私人市場值300萬元，原先的折扣是六折，那就應出價180萬元(300萬×60%)。如果業主要價離這個價錢太遠，就不要買，否則將來補地價時就會吃虧。
現在有些二手居屋的賣方，一聽到買家是白表買家，就坐地起價。在私人市場叫價300萬，賣給白表買家就想賣200萬。如果原先的折如是六折的話，即使你真的以200萬買了這個單位，政府也是當你是以180萬買回來的。這變成你並非以市值的六折買到這個單位，將來卻要以六折的得益來補地價。這樣一定吃虧。
舉個極端一點的例子。假設將來樓價沒升也沒跌，你在這種情況下賣樓本來無需補地價。但因為你今次是賣了給私人市場的買家，所以要計補地價。你賣得的價錢是300萬元，實際上只多收100萬元。但政府卻要你以300萬的四成來補地價，變成要補120萬元，白白多付了20萬元。
20萬對一個小業主來說不是一個小數目，但社會上卻甚少有人把這個風險告訴買家。大家只強調白表買家令居屋供不應求，卻不提醒買家，居屋價是與私人樓價掛?的，居屋的二手市場並非一個完全獨立的市場。
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