財智語陸：個股氣氛差過大市 - 陳永陸
■合和地產兩個灣仔項目估值偏低，算是賣平貨；圖為董事總經理胡文新。資料圖片
港股繼續受外圍拖累而下跌，儘管恒指可守於22000點水平，但正如日前所言，個別二三線股出現急洗的情況，而昨日期指尾市跌幅雖然略為收窄，但整體下跌的股份仍較多，氣氛其實比指數表面所反映為差。指數股的重災區仍是本地地產股、收租股，主因明顯就是受利率趨升所影響。
之前已跟大家分析，美國經濟仍處反覆復蘇階段，而且沒有通脹壓力，自然沒有加息必要，近日美國債息抽高，是資金在不同市場拆倉所致。
地產股及收租股下跌，加上朗廷(1270)上市後表現不濟，今日公開招股的合和香港地產(288)的確有所影響。
合和地產有賣點
先撇除招股反應不論，合和集團(054)是將所有香港的物業投資、租賃、代理、管理，和酒店、餐館及餐飲營運，以及物業發展項目放進合和地產上，當中最著名的灣仔合和中心及九展中心，更是現成的核心收入項目。跟現有地產股及收租股的最大分別是，合和地產今次上市的定位焦點在於未來增長，當中包括2018年落成的合和中心二期，以及2015年落成皇後大道東200號灣仔市區重建項目。
從估值角度出發，假若以招股價的中間價作為定價，合和地產市值約305億元，按其已建成和待建的500萬平方呎總建築面積(GFA)計算，樓面呎價約6,100元。不過，如以香港地政總署去年7月賣出一幅北角商貿住宅用地，以及今年3月賣出的一幅酒店用地作參考，兩者的呎價分別約為9,300及7,000元。而合和地產位於灣仔核心商業地段的兩大項目，作價按理不只此價，所以今次集團招股價上下限定價，較淨值折讓將三至四成，算是賣平貨。
陳永陸
獨立股評人
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