實戰理論：鼓吹買樓歪理不絕 - 沈振盈
■筆者早前看到數篇樓市評論，不斷鼓吹市民買樓，充滿歪理。
前晚跟舊同學飯?，講及樓市的睇法，筆者當然堅持做大淡友的角色，其他人則好淡各半。但有一位同學，他說出了自己的論點，值得跟大家分享。話說年多前，他手中物業已升值，跟太太各有意見，他認為樓市已有風險，就算不套現，也應該大樓換細樓，又或者高價樓換平價樓，先降低風險。但太太卻希望住得更舒適，想換大樓、貴樓。
由於同學現職理財顧問，心中盤算一輪，結果用其專業的分析，說服了太太打消念頭。他用兩人的總收入，以壓力測試的方法，假設息口上升及樓價下跌某一幅度的影響，來評估將來面對的風險。結果發覺以當時的市價，將1,000呎的單位，換去1,500呎，風險實在太大。當然，最終的決定是賣了，套現再算。
低息環境難持久
早前看到數篇文章，都是有關樓市的評論，感覺上就是不斷鼓吹市民買樓，內裏當然有百般的歪理。綜合來說，包括：(1)樓價一定不會大跌(天知)，所以不用驚。(2)息低，供平過租(但世事無絕對)。(3)就算樓價跌，也只是賬面數字，只要一直供，就無問題。
先不論升與跌的問題，時間可以證明結果。但低息環境不會永久，而所謂供平過租，大家有一個錯誤的計算，就是以為所供的款項全部還本。供與租的成本比較，應將銀行所收的利息，再加差餉、管理費等開支，來跟租金相比，兩者之差距，才是只租不買所蝕底的金額。
回說大市，恒指被壓下來轉倉及結算，短線應仍有震盪。?利亞危機會是用來嚇人的藉口，等大戶殺夠倉之後再部署，暫不用心急，跌得急就買一口。
沈振盈
證監會持牌人士
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