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19/09/2013 14:43
《香港樓語－陳東嶽》深圳「城中村」的成功經驗堪借鏡
《香港樓語》新界鄉議局主席劉皇發表示，為善用土地資源，可考慮發展高層丁屋。其原理
是集中多個原居民的建屋權，發展成一座高層建築，每戶原居民得到與原本「丁」屋一樣的樓面
面積，而各戶共同享有地皮的某個不可分割份數及公用設施；這樣做的好處是，佔用地皮面積較
細，而地皮上蓋空間卻可被充分利用，於是收到地盡其用的效果。
如何解決「地」荒是香港目前所面對最頭痛的難題。早年新界發展新市鎮，取得良好效益；
曾幾何時，內地城市在十多年前曾到港取經，學習市鎮重建。內地發展迅速，短短十幾年間，現
時深圳「城中村」舊村改造，成績早已突飛猛進。
＊互相學習，取長補短＊
早前新界鄉議局組團考察深圳５條改造的「城中村」，包括崗廈、水圍、上步、上沙及下沙
等，其成功經驗值得香港借鏡。其中最重事的理念是允許舊村村民自行組成發展股份公司，由股
份公司牽頭做重建發展。由於城中村周邊被城市高樓大廈包圍，市政府允許把整片舊村所在的土
地，作較高密度設計規劃，比如崗廈村的容積率是９﹒８倍，當中住宅佔３４％，商業(包括酒
店及寫字樓)佔３３％，其餘為公共配套設施等。
該村２００６年做拆遷工作，由於新增容積率高，令可發展樓面增加，收地時可付出較優厚
補償條件，股份公司讓住戶可靈活選擇現金或換樓甚至回遷。當時搬遷８萬住戶，收地拆遷工作
順利進行，於兩年半完成。較為特別的一點是，原來的居民可選擇成為股份公司的小股東，分享
發展公司的紅利。
＊舊村重建，開發新地＊
在當地政府配合下，股份公司引入財團出資發展及向政府補地價。據了解，補地價金額由市
政府及街道辦政府按比例攤分，政府負責把市政配套設施因新發展所引致的需要而增加容量。崗
廈村發展預計２０１５年完工，建成現代風格的建築群，小區內亦順應原居民要求，保留了代表
傳統文化的「文天祥紀念館」等一系列歷史文物。
香港於１９７２年開始實施丁屋政策，經歷數十年發展；荃灣、沙田、屯門、元朗、大埔、
青衣等傳統丁屋村落，都是一大片三層高的建築，這些新市鎮都發展了幾十層高的多層大廈，高
矮建築彼此對比鮮明。而新市鎮都有港鐵服務，交通方便，借鏡深圳「城中村」的成功經驗，或
可將概念引進香港的舊村重建，假如成功實行，亦不失為香港開發新增土地資源的另一渠道。
《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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