C觀點 - 施永青
供應既要看量也要看質
(2013年09月18日)
【am730專欄】在香港談房屋供應，通常只會講每年有多少個單位供應，甚少理會供應的是哪一類型的單位，有多大面積，以及有甚麼配備設施。
原因可能是：早年的港人多是難民，初來港時甚麼都沒有，能有一個獨立門戶的有瓦遮頭的單位已很滿足。初期的徙置區，門外一條長走廊，單位內沒有間隔，只有一百多平方呎，沒有獨立的廁所與廚房，煮飯靠在走廊邊的火水爐，上廁所要走到走廊尾的公廁。這樣的單位，一樣人人搶著「上樓」，反映大家對單位的質素要求不高。
即使到了今天，政府在談房屋供應時，依然只是談供應多少個單位，連單位最起碼的質素──居住的面積空間，也鮮有談及。
現實是香港的人均居住面積，應該是同類經濟發展水平的城市中最差的，連深圳、廣州也比不上。因此，政府除了有責任讓香港人都有一個居所之外，還有責任讓香港人住得寬敞一些。可惜，今次長遠房屋策略督導委員會的諮詢文件並沒有在這方面有太多的著墨。
我曾任房屋委員會的委員，知道房委會一直有致力於提升公屋住戶的居住面積。我在任期間，房委會就曾把擠迫戶的定義，由人均居住面積5.5平方米提升至8平方米。擠迫戶可要求調換更大的單位。不過，今年再沒有聽到房委會有意進一步提升擠迫戶的標準。
在私人市場，政府採取的卻是一種相反的政策，就是不許地產商建更多的大單位，反而在某些土地上要求地產商只能建細單位。這對提升香港的人均居住面積根本沒有好處。
其實，政府有責任促使地產商所建的私人住宅，面積起碼不會小過公屋與居屋，以免出現受資助的人竟住得好過自食其力的人的不公平現象。換句話說，就是公屋與居屋所提供的人均居住面積，不應大過私人市場人均居住面積中位數的一半。現時社會上常有人批評政府對公屋與居屋住戶太好，原因就是有一部分私樓住戶，覺得自己對庫房作了這麼多的貢獻，居住環境不如接受政府資助的人。
有人可能會擔心，如果任由地產商建大單位，初次置業的人士會更難負擔得起。這其實只是一種錯覺。初次置業人士不一定直接從發展商手上買大單位，他們可以買換樓人士放出來的細單位，這類單位的價錢一定更平。
七、八十年代，地產商建的主要都是供人上車的細單位，現在這類單位的存量已經太多，沒有必要興建更多的細單位。七、八十年代買了樓的人，大部分已供完樓，有條件換樓。他們從地產商手上買到大單位之後，就有條件把自己原來的細單位賣給初次置業人士。
長遠而言，只要政府規定地產商要建較大的單位，而供應又夠多的話，地產商就得把銷售的對象擴?至收入不太高的市民，他們的負擔能力有限，地產商就只好調低售價作適應。由此可見，研究房屋供應，不但要研究供應單位的數量，還要研究供應單位的面積。
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