西九龍之謎：不賣不賣還需賣
恆隆地產上星期突然上載奧運站附近的浪澄灣樓書，並且開放五個現樓示範單位，坊間就猜測是為重售單位而鋪路，不過已被公司的公關否認，說是「希望讓公眾了解樓盤資料」雲雲。
浪澄灣都可算是傳奇樓盤，全數單位達1,829夥，不過每個月成交都只是幾個單位，皆因只是在2007年底賣出595夥，之後2012年5月才再推售108夥，現時尚有1,126夥，即是二手市場只有703個單位，居然由一個大型屋苑，變成小型屋苑。
由於集團主事人的政治立場在眾多發展商中比較鮮明，耐不耐就會有人想問攤著西九龍兩個盤1,400多個單位，不是囤樓又是所為何事？有時說是定期存款，有時說是土地儲備，有時想賣但市況不就。現在明明就是想賣，卻不肯承認。
其實早在2010年11月19 日第一次推出SSD之後，樓市的成交已節節下降，雖然中原指數顯示屢創新高，但個別樓盤表現並不一樣，一些豪宅和大銀碼的屋苑樓價，其實早已見頂，下列是西九龍數個屋苑的實用面積呎價圖：
可以看到典型的豪宅九龍站擎天半島，早在2011年末已見頂一浪低於一浪；中產屋苑柏景灣在今年初挑戰16,000元不果亦後勁不繼；窩八和港灣亦於近數月開始回軟；只有最典型的老牌屋苑大同新村仍在創新高。
在這裏看到了3D辣招和金管局限制大額物業的按揭成數，對個別樓盤的影響：由於超過700萬的物業不可以按七成，又不可以做九成按揭，所以大銀碼物業樓價回落，資金流向了細銀碼物業。
浪澄灣目前的二手市場實用面積呎價約14,000元，而最細面積單位是實用面積是546呎，如以二手市場價計算，入門價是764.4萬。大家在瀏覽器上打：www.thelongbeach.com.hk，會發現浪澄灣的市場定位是「豪華住宅」，如果以擎天半島為指標，實用呎價以兩萬為目標計，入門價就是1,092萬。
除非能以12,800元以下出售，否則所有單位最多只可以按到六成，超過1,000萬的單位更只可以按到五成。又除非及金管局放寬按揭成數限制，否則要買浪澄灣，就要預備更多的首期，這方面亦增加了去貨的困難。筆者就不會相信，發展商真的想繼續等待到西九龍樓價回落到12,800元以下，以方便買家上車。
發展商持有已入夥物業，不單只要支付差餉、地租(浪澄灣是新契樓，要支付地租)以及管理費，根據已上網的樓書，發展商提供6個月的保用期(Defect Liability Period)，現在樓盤已擺了6年，再擺下去只會越來越多損壞，增加額外成本。
不過直到這一刻，筆者都想不到為甚麼要將住宅長擺不賣，難道發展商認為樓價仍然會繼續升下去，然則又為甚麼要賣商廈、賣商場？
「呢一個只能夠是一個──『謎』」
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