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2013年9月25日 星期三

雷鳴天下 - 雷鼎鳴 2013年9月25日

雷鳴天下 - 雷鼎鳴 2013年9月25日

港房策走向計劃經濟


政府的房屋政策似乎逐漸從市場主導走向計劃經濟。去年十月份提出加辣版的雙辣招,即特別印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD),以及今年二月推出的雙倍印花稅(DSD),被市場中人戲稱為3D,總體效果便是凍結了市場,使到交投疏落,樓價也未見回落,更少的人在過去一年能夠圓置業之夢。

特別印花稅的效果主要是打擊了樓宇的供應。買了房屋三年以下的,若要出售,便要繳交樓價10%至20%的驚人稅率,誰願意如此吃虧?對應之道,惟有是繼續持有物業,不肯出貨。二手樓宇的交投量,過去一般是一手的七、八倍,現在則已大幅萎縮。樓宇供應下降,會推高樓價及減少貨源。但毋庸諱言,此政策也可打擊對樓宇的需求。樓宇被購入後,若在三年內賣出便要被罰,這無異使樓宇變成燙手山芋,大家不敢購買。需求下跌可推低樓價,但交投量亦會減少。需求及供應的意慾同時減低,最終結果是樓價可上可下,無必然方向,但交易量一定大減,市場變成一潭死水。

撤辣招 助抑樓價
雙倍印花稅迫使已擁有物業的買家在購入另一樓宇時,要交可以高至8.5%的印花稅。這時買樓意慾的確有負面影響,但我們必需要問:為甚麼要打擊此等買家?置業人士一般有兩個動機,一是自住,二是投資保值。兩種動機都合情合理合法,不能說投資保值便是不道德。若人人都只擁有自住單位,沒有額外單位可以出租,那麼買不起樓的人可向誰租到樓宇居住?這不是變相迫使他們都要早點買樓嗎?

政府似乎有一種錯覺,以為現在這麼多人要求撤銷辣招,是因為他們要買樓,若一旦撤銷,這些人都會蜂擁入市,把樓價推得更高。我相信要求撤招的人,除了地產經紀外,很多都是賣家。現在的措施是阻止了他們賣樓。若辣招撤走,他們便可把手上樓盤放出,有助遏抑樓價。

政府認為過去若無辣招,樓價會早如脫韁野馬,升至不可收拾。同樣地,這也是沒有根據的臆測。樓價大升後,往往有回吐壓力,別人若說,假如沒有辣招減低樓宇供應,樓價早已下滑了,政府又哪裏找得出證據推翻此等說法?

不撥地發展香港只能捱貴樓
本月初,政府推出了長遠房屋策略諮詢文件,我讀後,同樣感到政府沒有重視市場的力量,更加倚靠規劃。文件的一個重點是估算出未來十年香港「需要」(need)多少樓宇單位,這與「需求」(demand)在經濟學上大有差別。「需要」一般指有一個固定的量,例如十個住戶便只需要十個單位。「需求」會告訴我們,若樓價或其他市場因素變化,需求量會隨著改變。政府認為,未來十年香港需要多建47萬個單位,但我們不可忘記,若樓價上升,大家便買不起較大的單位,只對小面積的單位有興趣,換言之,就算樓宇單位的數量不太受價格影響,總體樓面面積的需求,卻對價格敏感得多。若樓面面積下降,所需土地便更少,反之,則土地需求更大。這些都是由市場力量所決定。

政府就算重回市場路?,而不是靠辦公室內搞的計劃經濟,是否政府便無角色可扮演?非也!眾所周知,土地供應不足及因此而帶來的樓宇總量短缺,是今天樓價高企及每戶面積細小的根本原因。若要對症下藥,政府只能多造地。諮詢文件也顯出政府充分明白此點,只是文件並沒有給我們帶來一個清楚的信息,政府是否真有能力把地拿得出來。這也不能只批評政府,香港近年湧現了不少政客及利益團體,他們雖說希望樓價下跌,但同時又千方百計阻礙政府提出的發展大計,他們的訴求自相矛盾。政府最應該做的是,爭取輿論支持,使更多的人明白,不撥出土地發展,整個香港都只能捱貴樓。

(本欄逢周一、三、五刊登)
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