置業信箱──財務機構的高息二按
問：我年初同女友結婚，依家暫時和父母共住，因為老婆想有自己空間，所以都有打算搬出去，早排見到有新樓促銷話可以做到九成按揭，想問下依家唔係四百萬樓先做到九成按嗎？果個新盤折到盡都400幾萬，點解可以做到既？咁我買層400幾萬既二手樓又有無方法做到九成按呢？
答：首先要指出，坊間所講的「400萬以下物業才可以做九成按揭」的規限，是按揭証?公司因應政府在2013年2月23日實施的最新樓市調控措施時一併實行的，目的是實行需求管理，提升市民置業的難度。
因為銀行最多只能承做七成按揭，其餘最多兩成的額外按揭，要透過按揭証?公司作擔保。由於銀行滲透面廣，按揭利息為各金融機構中最低，因此大部份置業人士都會選擇向銀行敘做按揭，而銀行自然要會跟足按揭保險公司的指引行事，因而令市民錯覺樓價400萬以下才可以做九成按揭。
為甚麼會是錯覺而不是事實？因為市民除銀行外，可考慮向不受金管局及向按揭保險公司擔保的機構。其中包括一些財務公司，即一般市民俗稱為「財仔」的機構，以及發展商的附屬財務機構。
今年四月便有一間「財仔」高調提供3-5年定息期的按揭計劃，該計劃可以為自住物業的新造按揭提供最長25年的按揭，只要樓價不超過500萬就可享有九成半按揭，而樓價在550萬以下仍可享九成按揭，其後該計劃作出修訂至500萬以下樓價提供最多九成按揭。
另外問題中提及的新樓可做九成按，是發展商與財務公司合作提供的按揭計劃，據報道由於兩房單位折實價都在500萬以內，沒有超越該財務公司定立的上限，因此便可以由該財務公司提供九成按揭計劃，令購入該新盤單位的業主可無需動用大筆首期。
市面上還有多間財務公司聲稱可提供最高九成，甚至九成半按揭服務，大家要留意財務公司的按揭利率一般比銀行的利率高很多，以上段的按揭計劃為例，三年定息期的按揭計劃頭三年的利息分別為 P-3厘，但三年期過後利率便會升至P減1.5厘，遠高於現時銀行的P-3.15厘。同時也要面對財務公司對Call Loan的機會比銀行高很多，當面對樓市週期逆轉時，並不一定有錢供樓就可以捱過的境況。
因此為400萬以上物業做九成按是有可能的，問題是以現況論樓市是處於高峰期，樓市已經由高峰期，買樓宜準備多點首期，並選擇低成數的按揭計劃以降低風險。沒有急切置業需要的話，多觀望一段時間更為上策。
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