置業信箱──連裝樓不同化妝樓
問：我地睇中左兩層樓：一層呢就係好殘，要另外比錢裝修，但係就平過市價10%；另一層就係靚裝，電線水喉執過曬，但係就貴過市價，個業主又唔肯減價。
咁，買二手樓到底買間貴D連裝修好，定係平D但殘裝好？
答：以前市場上有好多所謂「化妝樓」，就係炒家將一些殘舊的單位，裝修做表面功夫，不過自從政府用印花稅打擊短線炒樓，買樓要持有三年才免稅，加上建築裝修人手短缺，很多物業投資者寧願造?房收租都不去短炒化妝樓。
變相另一種玩法，是在賣樓之前才去執靚間屋，除了牆身地板及傢俬外，有些舊樓甚至連水喉電線都重新鋪設，成為「連裝樓」。
業主既然動用成本去執靚，當然就要在賣價上反映，以收回成本，所以那個業主不肯減價，是很合理的。
而站在買家的立場，可以有幾個考慮：
1. 如果裝修不合心意，當然就是選擇殘裝樓，將平出來的錢用來裝修。平過市價10%，都有數十萬的數。
2. 如果裝修合心意，那就要衡量，多出來的樓價，又是否值這個價錢？以一層數百萬的物業計，5-10%已經足以做表面的裝修，但要鋪水電就未必夠了！
3. 買連裝樓有機會將高出來的部份做按揭，很多時銀行造按揭，估值只是參考，如果是低於估值，就只可以做到成交價的七成，但如果略高於估值，部份銀行是有機會借足的，那麼就可以將裝修費借入按揭。
當然，每個人對於裝修的要求不同，比如電視節目的裝修環節，業主真的會花很多心思時間金錢，去追求一間Dream House，那麼就乾脆平買殘裝樓，推倒從來，但如果是趕著用，趕著住，就不如買一間現成的連裝樓。
不過，最重要是要分清那些是連裝樓，那些是化妝樓，否則用高市價買了物不所值就令人不快了！
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