內房泡沫爆破？
杭州率先出現樓市劈價潮，對內房的走勢起關鍵啟示。
杭州樓劈價，關我們乜事？杭州樓劈價，關乎內房股事，你有買股，總有點關你事，杭州樓劈價，關乎內地樓房泡沫事，你縱不買股，一旦國內樓房泡沫爆破，觸動國內經濟，又怎不關你事？
先了解杭州樓怎劈價。
筆者不在劈價樓盤現場，無一手資料，只能靠二手資料報道，又做文抄公，據《證券時報》報道：杭州人習慣將「武林商圈」稱為市中心，從市中心附近的運河碼頭往北十公里左右，便是杭州運河廣場。在杭州樓市版圖上，當地人將該區域稱為大城北板塊。
2月18日，大城北板塊的德信北海公園項目以8.2折清盤價打響馬年「樓市降價第一槍」。天鴻香榭里則以起價「直降6,000元/平方米」迅速跟進，「價格戰」已然打響。此後，杭州樓市接二連三曝出了保利梧桐語、陽光郡、協安紫郡、萬科北宸之光等其他樓盤降價接招的傳言。
部分降價傳聞捕風捉影
《證券時報》記者逐一求證獲悉，部分降價傳聞雖屬實，但所涉房源數量卻有限。其中，協安紫郡推出了約30套特惠房，每平米價格優惠了近1,000元。保利梧桐語推出的特惠房僅五套，折扣為9.9折。另外，即將開盤的寶嘉譽峰，也表示將採取低開的策略，但價格未定。
同時，也有些降價傳聞僅為捕風捉影。萬科北宸之光一位銷售經理對記者表示，目前在售房源沒有降價，計劃推出的2期項目還沒有公布價格。陽光郡的售樓經理稱，目前售價沒有變動，不過公司近日會商定新價格。
無獨有偶，江蘇常州也颳起了降價風暴，當地媒體曝出，雅居樂星河灣等項目推出降價優惠攬客。儘管常州與杭州的樓市並無直接關聯，但卻有高庫存的共同特徵。此前，常州新城曾被多次曝出存在「鬼城」現象。較常州而言，杭州樓市也面臨著前所未有的庫存壓力，可售房源高達12萬套。
以此輪降價戰源頭大城北板塊為例，根據透明售房網顯示，目前八個在售樓盤可售房源達到了近5,000套，九個即將預售項目約104.1萬平方米，按照每套100平米折算超過一萬套。
在國內，劈價賣樓是有後遺症的：從理論上看，價格漲跌屬企業自主行為，但率先降價的樓盤壓力不小。2月22日，德信北海公園、天鴻香榭裏宣布降價的首個周末，售樓處異常熱鬧。除了進進出出的購房者，還包括維權的業主，以及維持秩序的特警、保安。
其中，天鴻香榭里的售樓處豎立著「直降6,000元/平方米」的廣告牌。如果按照小戶型90平米來算，老業主相當於一夜之間損失了54萬，這引發了他們的強烈不滿。
在該售樓處的廣場上，老業主們手握擴音器，不斷重複「退房」的需求。售樓處的外牆上，也掛著幾條要求「退房」的條幅。而售樓處內，前一天被推倒的沙盤模型尚未修復，四周已圍起了警戒?，樣辦房則暫停開放。
打響「樓市降價首槍」的德信北海公園也遭遇房鬧。許多業主手拉「維權」橫幅，聚集在售樓處的門口，戒備森嚴的特警在門口一字排開，前往諮詢的購房者都需要接受額外檢查。
與此同時，開發商的降價策略則吸引了購房者紛至遝來。截至昨日下午五點，德信北海公園的去化率達到八成。天鴻香榭里尚未公示去化率，但前來看房的消費者絡繹不絕。
如你是之前買了樓的業主(叫老業主)，一夜之間會損失54萬時，怕你也會去拉橫額、抗議，要房鬧，去維權，這是中國特色，香港的老業主，碰上這發展商劈價，只能內心喊不直，如上街房鬧，怕會被人謂：抵你，買得貴樓抵得蝕。
住細?對抗樓價狂漲
無論是在國內還是國外，樓房價一跌，話之樓價有沒有泡沫，都是當地經濟出了問題，會放緩，以至衰退。這幾年來，大家都一直謂是國內樓價太貴，政府亦多次出手打壓，但打壓極，樓價仍是升，所以就有不少評論，認為樓房是有剛性需求(即要房的人太多)樓價不會跌，對這點筆者是未敢贊同的，很簡單，十蚊十個橙，一定有人買，一百蚊一個橙，會有幾多人買？又或謂，橙可以有代替品，橙貴可以食柑，但樓就冇，錯。樓的代替品是住細?。
70年代，香港有一屋72家房客，表現出來的，就是當時樓貴，港人住不起樓，便只好住板間房、閣仔、床位，72家房客會共用個廁所、廚房，今時講住?房好似講到是冇人道，但認真對不起，筆者的阿媽是個包租婆，也是一層唐樓間八間房，我們一家住一間，租出七間，才可以使八家人有瓦遮頭。我阿媽當時的板間房，跟今時的?房不同處是，我們八家人其實是夾份租樓，因為我阿媽定的租金低，故我阿媽仍要街邊賣粥以謀生活，而不是做富貴包租婆，靠收租生活。
在80年代，當中國尚未起飛時，上海的樓房供應較今時更加緊張，筆者曾看過一個例子，客廳地板已?三個，誇張的是：?面上?一個，?底亦?一個，一個客廳便如此這般?了五個，你叫這做不人道不是潛龍勿用？天將降大任於斯人也？但今時，想買樓者或租樓者都是要求一廳兩房做起點，最好是兩廳三房加個儲物室，因要有一子一女加傭工，這個要求不過分，但當人人都這樣要求時，市區地就一定承受不了。樓房必貴。
筆者也是想住大屋，但冇能力，想住大?便只好搬遠?，十多年前搬到西貢，除了樓價平些外，就是謝絕了晚間12時去劈酒食宵夜的應酬，我會謂，出來蒲冇問題，回家途長路遠，只要你有車送或畀的士費，就來，結果便可以早回家，老婆最合皮。所以住遠?，除租平外，也有其他好處。事實上在外國，有哪個上班不是要花一、兩個小時車程，假如大家肯早起，搭一小時車返工，相信住屋用費可以平一截。
不過「家住近」的要求，是不少人均如是，搞到樓房有泡沫，也不要全賴地產商，一已是有選擇權，然對杭州這批受劈價影響的老業主言，已經屬恨已錯成，不想認命便只好日日房鬧。
杭州樓這個劈價，或許不是單個例子，而是可以是個國內房價泡沫爆破的開始，因為在這次劈價之前，國內有些銀行對樓房貸款做了新知會，以下也是傳聞，也是看國內媒體才知，又只做做文抄公。
2月22日深夜，網傳興業銀行停止房地產貸款，接著陸續傳出交通銀行、招商銀行、中信銀行和農業銀行等有類似規定和通知。之後，21世紀網從相關渠道確認了興業銀行和交通銀行確實下發房地產貸款停貸方面的通知，只是具體內容與網傳稍有不同。
2月23日，國泰君安、海通證券、申銀萬國、廣發證券和招商證券分別舉行了「銀行停止房貸」事件的電話會議，討論了事件影響和未來宏觀和房地產基本面可能的演進走勢。
國泰君安銀行分析師邱冠華稱，傳聞中提及的某銀行全面停止一切房地產相關業務，消息屬實，但部分細節不準確。「這個規定是該行在春節前兩周的『全行資產負債管理例會和風險管理例會』上做出的決定：要求業務一?在暫停期間重新梳理和審視房地產相關業務，之後再出台新政策並執行。」邱冠華表示，「暫停期限截至2014年3月底，屆時會出台區別對待政策，新政策出台之後一些業務會恢復正常；暫停業務主要包括狹義口徑的房地產供應鏈金融業務(如鋼鐵、水泥和施工)、夾層融資業務(主要是股權融資擦邊球業務)以及房地產開發貸款，不包括土地儲備貸款和按揭貸款；傳言的其他銀行情況不屬實，其他銀行開展房地產相關業務的態度相比2013年下半年暫時沒有變化；預計其他銀行『一窩蜂跟進、一刀切暫停』的可能性較小，總體將會執行『總量控制、結構調整和區別對待政策』。」
銀行停貸收緊地產資金
筆者估計，這個銀行收緊樓房信貸，不是北京又要推甚麼的樓房新政策，而是由人行通知各銀行，(或各銀行識做)去減低銀行在樓房貸款方面的風險。銀行這次限貸，如果是在限對買樓者作貸款的話，是有違國家政策的，因為阿爺不是不想人買樓，而是不想太多的資金投入房地產業，以免一爆上來，不可收拾，我們港人對祖國樓房業認識不深，又要靠國內傳媒解畫。
與國泰君安不同的是，招商證券固定收益研究部(以下簡稱招商證券)對此次傳聞的解讀相對更為宏觀。招商證券稱，目前股份制銀行中，只有少數銀行還在擴張地產融資，大多已經開始控制。需要指出的是，地產融資控制的主要是夾層融資和地產產業鏈，並非是直接地產貸款，但影響類似。
邱冠華解釋稱，房地產夾層融資業務是與監管層打擦邊球的業務，帶有股權融資性質(理財資金在中間環節成立有限合夥公司，再給開發商提供資金)。這類業務在銀行的業務佔比很小，暫停影響不大。
房地產供應鏈金融業務主要是房地產上遊業務(包括鋼鐵、水泥、建築)，並不包括下遊業務。「下遊是商品房銷售，對應按揭貸款業務。按揭貸款不在本次暫停和調整範圍內。」
招商證券警告，所謂大風起於青萍之末。從股份制銀行行為觀察，不排除地產融資控制作為市場化行為而進一步擴散的可能。同時，目前銀行面臨利率市場化背景下的非傳統競爭疊加以去產能的弱周期，資產負債結構面臨劇烈調整，後續影響尚難評估，但信用風險的擔憂有階段性上升的可能。
如果看不明的話，就由筆者解解畫。
今次部分內銀叫停的，不是買房貸款，而是不貸與地產發展商，不貸與建房的材料供應商。如果發展商自己冇銀，又貸不到銀去建樓，後果如何？之前買地的貸款會否變成呆壞帳，因為地皮可能只能曬太陽，冇樓起，建築材料商會冇生意，水泥、建材股怎麼辦了？
所以今次杭州樓劈價售，影響到的不光是老業主，而是所有A股股民(也包括港股股民)。A股昨天跌到隻狗，內房、建材、水泥股均跌，就可能跟杭州樓劈價售的啟示有關。
A股要跌到幾時？年初之時筆者跟雷賢達先生在理財周刊有預期，可能要跌多跌，到在三月至六月間，才諗。當時我倆怎知杭州樓會劈價？但我們都知國內樓房泡沫在2014年總要爆一爆，至於是在杭州爆、溫州爆，還是其他地方爆，不知，我倆都是相信中央出手，不可小覷者，中外均如是。
點石成金 - 石鏡泉 舊文
