C觀點 - 施永青
辣招通過後的樓市
2014年02月25日
樓市跌幅料不會太大。(資料圖片)
上周五，當立法會仍在為額外印花稅與買家印花稅進行三讀辯論的時候，有記者致電給我，說政府可能不夠票，辣招可能通不過；還問我，若是真的這樣，樓市會怎樣反應？
我告訴他，這個假設根本不成立。因為推行辣招有民意支持，香港的議員甚少敢逆民意而行，辣招一定可以通過。結果，反對派只是找一個枝節問題離場抗議，並沒有留下來投反對票。他們說，不支持政府未經立法會審核，就實行徵稅。但如果這項原則真是這麼重要的話，為何初徵額外印花稅時(曾蔭權年代)，他們卻默不作聲？反對派旨在展示實力罷了。
不難預期，遲些立法會審核雙倍印花稅的時候，雖會有波折，但最終還是會通過的。此後，香港的物業流轉，將會處於嚴重的被阻塞狀態，以前一、兩個月就可以放出去的盤，可能要放三、五個月；較冷門的，就更難說了。
套現能力是影響資產價格的一項重要因素；失去靈活性，就會失去投資者的偏好。因此，在辣招未被撤回之前，資金將逐步從物業市場撤離，導至樓價亦只能拾級而下。從這個角度來看，以辣招去壓樓價是成功的；但全港小業主都得為此而付出代價。
由於香港有六成小業主已供完樓，而餘下來的，供樓的錢也只不過佔他們的實際收入三成左右，所以小業主承受的財政壓力都不會很大。在這種情況下，自住的小業主與手上收租物業不多的小業主，都不會傾向在這個對賣方不利的環境下賣樓。加上美國的低息周期還會持續，所以我預期地產市場不會出現恐懼性拋售，但緩步下跌則無可避免；全年的跌幅大約只有10%左右。
至於一手市場，發展商承受的壓力會比小業主大。隨著樓宇的落成期愈來愈接近，發展商就有盡快銷售的壓力，否則利息支出會愈積愈多，影響整個項目的盈利。當後市還有機會回升的時候，或會有發展商傾向守住價位；但辣招通過後，發展商對後市已失去寄望，守已沒有意思。因此，我認為未來發展商減價的步伐會加快。尤其是那些要依賴大陸客與投資客的樓盤，跌幅會較有用家支持的中小型住宅大，全年的跌幅可達成半至兩成。
在這種情況下，一二手市場的價差會逐步收窄，一手樓已無法維持原有的溢價，買家會流向一手市場，導至二手市場的套現能力更弱。要套現的小業主應及早放盤，並把要價訂得有吸引力一些。
至於那些持貨過多，借貸過重的投資者，就更加不應猶豫了，應盡快減持至一個安全比例，要經常性收入也夠供樓，而不是要依賴積蓄才夠供樓，這樓才有條件守下去。
幸好，現時有供樓壓力的投資者不多，所以我雖然預期樓市會跌，但跌勢不會過急，跌幅亦不會太大。
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