投資一周：細價樓將跑輸
■十年前後，哪種單位可以跑贏大市呢？
當我向學生們講解房地產的理論時，很喜歡舉一個例子，就是在十多年前，寶馬山花園仍是新樓，賽西湖則是舊樓，那時，寶馬山花園的價格比起賽西湖，貴了兩成，但是在十多年後的今天，這兩者均變成了舊樓，但是其相對價格恰恰調轉了，變成了賽西湖的價格要比寶馬山花園貴兩成了。
當我們研究樓市時，有兩個價格趨勢要分析，一是大市的趨勢，也即是樓市的總體價格，根據這一百多年來，多個國家的學者實證統計得出來的結論，是存在著一個20年左右的周期。
另一個趨勢則是個別地區、個別樓盤的相對價格，究竟是跑贏大市，還是跑輸大市呢？長期而言，這樓盤的單位價格究竟是跑贏鄰近樓盤，有如賽西湖，抑或是跑輸給鄰近樓盤，有如寶馬山花園呢？
未來供應勢過剩
或許，讀者更有興趣的，莫過於一個更加實際的問題：在十多年後，哪一種單位的價格可以跑贏大市？哪一種單位的價格將會跑輸大市呢？我的看法是，在十多年後，1,000呎以上的單位以及2,000呎以上的豪宅，將會跑贏大市，而現時正當熱炒的細價樓將會跑輸大市。
原因很簡單，梁振英政府的房屋政策，是以鼓勵中小型單位為主，例如說，大家熟悉的限呎樓，以及大家熟悉的居屋，如果大量興建，也將是細價樓的市場競爭對手。
本來，政府計劃未來的建屋，應比現時高出一個檔次，因為市民的標準日益提高，但建樓卻需要幾年的時間，像董建華時代的居屋和公屋，便大幅把質量提升了。
但梁振英卻是以現時的標準，去計算未來房屋的要求面積，好處是建樓的數字多了，是容易達標了，壞處是當建成之後，中小型樓宇已經供應過剩，到時候市民又要求「升呢」，要求住大一點的屋了，不滿現狀，結果是沒完沒了。
周顯
投資者、八卦公、知識分子
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