C觀點 - 施永青
內地開發商缺乏過冬準備
2014年07月16日
內地一些開發商的負債率普遍偏高，而且缺乏宏觀的長遠部署。(資料圖片)
連寫了兩篇有關內地房地產市場的情況，有行內的朋友說我危言聳聽。我承認，我的分析的確像危言，因為它的確會令人感覺到，內地的房地產形勢已位高勢危，且不容易對付。
從實際居住的需求去看，長期的一孩政策，將令踏入適婚年齡的人逐步減少，缺乏新家庭的成立，所謂首次購房的剛性需求，就會逐步萎縮。至於從農村遷移去城市的人口，雖有居住需要，卻沒有買樓能力，只能租舊樓，沒法買新樓。加上內地樓價已與一般人的負擔能力脫節，所以社會上雖仍有不少改善居住環境的需要，但都不容易體現出來。
從這個角度來看，內地樓市是不能單靠居住需求所能支撐住的，樓價是靠投資需求的推動，才被推上現時的高位的。然而，投資市場已出現根本性的變化。之前的過度投資，已令大量資金被困，沒法達到預期的回報。這種情況已導致銀根短缺，利率高企，令房地產融資困難，缺乏新資金流入。再者，新政府嚴打貪腐，要審查官員手上的資產是否與收入不相稱，令這類不見得光的資金不敢再投向要登記業權的房地產市場。此外，政府正逐步開放讓人民作海外投資，今後資金可以有更多的選擇，不會單留在國內市場。
因此，無論從居住的需要還是從投資的角度來看，中國的房地產市場都醞釀有變。但中國的一些開發商卻未有意識到這種危機。他們以前未見過冬天，大都未有為冬天的到來作好準備。他們的負債率普遍偏高，見眼前銷售順暢就積極作新投資，缺乏宏觀的長遠部署。他們熱衷比併的是：誰的年銷售量高、誰的土地儲備大、誰在全國的布點多。結果就是比誰衝得快、衝得前、衝得勇。除了少數較為謹慎的之外，很多冒上了資金鏈太過緊張的風險。
現時，很多開發商的經營現金流都是負的。即是說，單靠經營收入──賣樓收益與租金收入等，不足以應付已作的新投資所需的開支──支付地價與建築費；導致股東不得不作新的投資或向市場融資。可惜，現時市場上銀根短缺，利率高企，令開發商融資困難，利息成本愈來愈高。在這種情勢下，他們都不得不加快推盤，盡快收回資金以補融資困難的空位。
直到今年上半年，開發商的售樓目標尚且可以完成，原因是他們手上還有一些一線城市的好銷盤，但當這些一線城市的好銷盤售完後，他們就得賣那些二三線城市的滯銷盤。屆時，資金就更難回籠。
現時，內地開發商手上的項目，大都是一線城市少，二三線城市多。但二三線城市很明顯已供過於求，即使政府肯放寬限購要求，銷售也不會容易。因此，今後開發商將愈來愈依賴市場融資。中央如不肯及時在貨幣政策上放寬一下，很多開發商都不容易過關。但一放寬，就等於讓地產泡沫繼續膨脹，這並非中央想看到的景象，令中央處於兩難的境況。
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