青心直說：內房股周身債
■由於內房企業負債比率增，故近期掀起一陣供股集資潮。資料圖片
一直認為，投資錯誤並非因認識不足或懶於做功課，而是受錯誤、不理性預期所拖累。「金九銀十」一度令內房股有短暫憧憬效應，以為有兩個月銷售上升，但市場錯在當時沒有再撫心自問；假如量升價跌，是否等於毛利縮減，隨時做蝕本生意？第二個問題是，內地媒體及券商報道的：一、兩個內房商開盤，其門如市，價量齊升，是否就等於內地樓市的全部？第三個問題當然是單憑9、10月的銷情，就簡單可以令內房銷售全年達標嗎？其實，按業內分析計算，9至12月的四個月內，無論碧桂園(2007)、富力(2777)、保利(119)、世房(813)等，每月銷售按月通通要有五、六成增長，才可以達標。
限制使用現金比例高
有別於以往的瘋狂發債及批股融資，個多月內多間內房商選擇了供股集資。正面來說是人人公平，而且大股東願意出資，即代表對前景樂觀。但從另一方面去想，以往內房老闆一直不情願供股，現在反而要，很大程度上是反映其他集資渠道可供選擇實在已無多吧！雅居樂(3383)供股，是相當利淡，除供股價折讓太大外，更重要是大股東要先向包銷銀行尋求貸款，然後才參與供股，意味除公司外，連大股東亦實在莫財。
頗多分析員均認為，內房現價相當於賬面值0.8倍左右，已盡反映利淡因素。但內房股價以往曾經可以低至賬面值0.5倍。中期報告內，一眾內房負債水平雖上升，但強調現金流正面，資金充裕，表面上這是正確，但亦忽略了一點，事關基於內房本身的高負債，它們跟貸款銀行或債權持有人早就要訂立各種條款，限制內房公司的現金使用。有券商就提到，一眾內房中，restricted cash佔比最多的正正是雅居樂，達到45%，即100元現金當中，可自由使用的只有55元，其餘被限制使用現金比重最多的內房，分別有恒大(3333)、碧桂園、富力及遠地(3377)等。
輪流供股事件後市場的問題已由買邊隻改為哪一間短期會有集資壓力。因內房整體負債平均最少超過三成，用香港發展商標準，間間均有集資可能。短線而言，撇除發展需要，內房集資壓力在於短期債務到期情況，這樣的話恒大、富力、保利香港三間的壓力就最大，它們的短期債務相當於總債務比重就分別達三至五成。
胡孟青
獨立股評人
胡孟青
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