C觀點 - 施永青
獨立經紀人制度好嗎？
2014年09月02日
內地仍不像歐美實行獨立經紀人制度。(資料圖片)
內地的電商曾一度以為，可以透過資訊科技，為房地產市場搭建一個平台，方便買賣雙方自行交易，減少交易成本，但現在他們已明白，經紀人在帶看與促成交易方面的功能不易取代，所以已轉移目標，由去經紀人化，改為去經紀人公司化。
這其實不是甚麼新模式，在歐美很多地方都是行獨立經紀人制度，公司的作用已很低。在這種制度下，經紀人(Agent)雖然都需要在一間公司(Broker)掛單，但這只是法律的要求。經紀人並非Broker的僱員，沒有工資，也不用上班；只是在有成交時，需回公司辦法律文件。經紀人平時只需一部手機，駕著一輛車，就可以自行開展工作。
他們的盤口除了靠個人關係外，主要來自一個全行共用的盤口共享系統(Multiple Listings System)。他們的營運成本，包括廣告費、油錢，都得個人負責。所以，他們收到的傭金亦大部分歸自己所有，只分一部分給公司，而公司亦不會提供太多的支援與管理。
內地的電商正企圖引誘經紀人離開公司，改為借助他們提供的平台自由獨立地工作。他們認為，現時內地經紀公司所採用的，由中原地產發展出來的公盤私客系統已經落後，因為這種系統是公司內部的，他們可以發展成全國的盤口共享系統，還可以把盤口系統與移動廣告，以及決策數據支援系統結合起來，產生更大的效益。
這其實也不是甚麼新發明，美國的Trulia與Zillow兩間公司都正在這方面努力，以支援獨立經紀人可以更好地操作。不過，從社會層面來說，我個人並不覺得獨立經紀人制度比公司制更優勝。
我這樣說，並非因為公司制是由我在香港發展出來的，而是看哪一個制度社會成本較輕以及效率更高。
我們可以先看看成交的傭金收費，採用獨立經紀人制度的地方，平均一單交易的傭金要收樓價的5%左右，但在公司制的地方，卻只收2%左右。原因是行獨立經紀人制的地方，大都成交疏落，幾個月才開一單半單，傭金收得少，養不活經紀人，為了保住有人提供經紀服務，非收高傭不可。
出現這種情況的原因，是獨立經紀人缺乏管理，在沒有上司監督與協助下，效率不高。有些人開了單就去旅遊，享受一下人生才回來工作。有時遇到挫折，情緒不佳，亦會自行休息。再者，一些本來有機會的成交，亦可能因為沒有上司協助而告吹。
傭金高的負擔只是表面的，交投不活躍足以妨礙資源及早落入有需要的人的手裏，才是社會最大的損失。如果獨立經紀人的社會成本比公司制高，消費者自然會懂得怎樣去選擇。
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