唐焱 [昔日新聞]
》 房地產寬鬆再加碼 效果待觀察 (2015/04/02)
房地產寬鬆再加碼 效果待觀察
2015年4月2日
【明報專訊】日前中央5部委連發三招救樓市，包括降低第二套房的首期比例，由最少60%下調至40%；放寬公積金貸款首期比例；另將賣樓免徵營業稅的門檻，從5年降至2年。降低首付比例與縮短營業稅徵收年限，顯示政策對房地產友好度顯著上升，二套房首付比例從60%調低至40%的力度超出市場預期，改善性居住需求將得到有效釋放。
上月銷售仍疲弱 逼?救市
年初以來，經濟下行壓力再度加大，根據已公布數據，第一季度GDP增速將逼近7.0%的增長目標。基礎設施建設投資受制於地方政府融資體制改革難以顯著回升，產能過剩和通貨緊縮持續抑制製造業投資，房地產是今年經濟能否穩定增長的關鍵。然而房地產需求從年初以來持續疲弱，1月至2月銷售面積同比下跌16.3%，高頻數據顯示3月份銷售仍未有所改善。房地產市場持續疲弱迫使?策層加大對房地產市場的友好程度，力圖推動房地產市場企穩回升，?緩經濟下行壓力。
股市景氣 置房意願下降
政府通過提高首付比例、徵收稅收以及限購限貸等抑制過熱的房地產市場，然而隨?房地產供需形勢轉變，抑制性的政策需要逐步釋放。去年下半年，大部分城市取消限購，限貸放鬆。購房首付比例降低與營業稅徵收年限縮短均是此前房地產調控政策的正常化。隨?經濟下行壓力加大，政府對房地產市場企穩訴求的上升將迫使房地產寬鬆政策不斷加碼，未來房地產開發商融資限制等都將漸次放鬆，同時貨幣政策寬鬆程度或繼續擴大。
寬鬆政策雖然不斷加碼，然而房地產供需基本面延續，特別是在三四線城市，去庫存壓力依然嚴峻。去年下半年限購限貸放鬆以及降息、信貸投放加大等寬鬆貨幣政策推動房地產市場在第四季度短暫復蘇，2月份央行再度降息將準，配合當前房地產調整政策正常化，能否推動房地產市場企穩回升，有待繼續觀察。如果房地產市場繼續疲弱，寬鬆政策需要再度加碼。
寬鬆的貨幣政策推動了資本市場繁榮，對實體經濟資金供給形成擠壓，對具有一定資本屬性的房地產更是形成雙重抑制。一方面，雖然信貸供給持續擴張，但股市景氣吸引資本通過各種渠道流入，信貸投放與固定資產投資到位資金之間出現明顯列差，今年1月至2月居民中長期貸款5,158億元人民幣，然而房地產投資資金來源中個人按揭貸款部分僅為2,161億元。
另一方面，股市景氣帶動居民和企業資產配置發生顯著變化，無論居民和企業的自有資金，還是通過融資得到資金，配置房產意願均有所下降，而通過各種渠道進入股市意願顯著上升。資本市場過度加槓桿明顯加大實體經濟融資困難，需要通過加?監管和貨幣政策結構調整抑制資本市場融資行為，促進資金流入實體經濟。
中國光大證券(國際)研究部主管
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