C觀點 - 施永青
內地穩樓市 隱憂未全消
2015年04月02日
周一內地股市急升，A股升2.6%，創7年新高，原因是人民銀行等五個部委聯手出招救樓市，令地產股帶頭急升。
今次救市措施主要有兩個方面：一，透過放寬按揭成數及放寬用公積金貸款買樓的比例，以降低買樓所需要的首期付款。二，將賣樓免交營業稅的門檻，從5年降低至2年。
第一項措施令首次置業者只需儲夠兩成首期就可以買樓(之前，若是買90平米以上的，首期需三成)，而買第二套房的，亦只需四成首期就可以買樓(之前要六成至七成)。首期不用以前那麼多，就可以令大量本來沒有資格買樓的人，一下子都可以入市；會有一大批購買力突然間被釋放出來。
第二項措施可以令更多的小業主願意提前賣樓；以前要在買入後5年才免營業稅，現在等2年已夠；要套現的可套現，要換樓的可換樓，有利於改善居所的活動，可幫助高檔樓宇的銷情，令這類樓宇的庫存可以消化得更快。
因此，這類措施對開發商與相關的服務行業都會有明顯的利好作用。當此經濟有下行壓力的情況下，中央推出穩定樓市的措施，是有必要的。否則，若然樓市崩盤，中國的經濟勢將受到更大的衝擊。
然而，這些措施的主要功能，是釋放市場上原先已積累起來的動力，而不能產生太多的新生力量。當以前積累起來的力量被消化之後，樓市的動力又會減弱。
樓市的興旺，最好是建立在人口增長與人均收入增加的基礎上。但中國實施一孩政策已這麼多年，人口已開始老化，即使今後進一步放寬生育政策，這批新生孩子，也要很多年後，才需要成家置業。此外，在經濟增長放緩的情況下，城鎮化的速度亦會減慢。有些經濟問題比較大的城市，還可能出現人口流失的情況。農民工若是找不到工作，不會長時間呆在一個地方。人口減少，先會對租金有壓力；租金回報下降後，入市的投資者也會減少。
再者，現時二三綫城市都有供過於求的情況。發展商手上的庫存，很多都要18個月才能消化掉，加上他們手上還有大量的項目正在興建，今後想套現都不會容易。
據我們公司的全國三十多個城市近日的業績表現顯示：今次政府的救市措施，在一綫大城市，如深圳、上海、北京等的表現十分明顯，但在二三綫城市還未見有太大的刺激。開發商得靠大幅減價才能增加銷情。
不過，在一綫城市，由於交投激增，二手市場已出現貨疏盤少的情況；反應慢一點的買家，可能要被逼接受價高一點的盤。行內都預期樓價會在第二季進一步上升，至於一綫城市的好景是否能蔓延到二三綫城市，現在還無法確定。但這總比一綫城市樓價也不穩，繼而進一步拖累二三綫城市好。
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