貸評山下：香港住屋的三重困境
■香港住屋問題一直供求失衡，加上政府規劃失誤，使香港陷入困局。 資料圖片
香港的住屋問題，既是一個供求失衡的問題，也是在一個全球周期性的貨幣泡沫中，扭曲而成的一個巨型社會問題。雖然土地發展，無論是勾地或是拍賣，都是市場機制，即價高者得，不過，計算需要多
少土地，卻並非市場行為，而是政府推斷未來市民的需要，然後根據這些推斷，而推出土地做建屋的原材料。這是一個計劃經濟，而非市場經濟。
市民不信任政府
而時至今日，土地問題已經比「土地計劃經濟」嚴重得多，累計多年的推地不夠，和規劃失誤，使香港陷入三重困境，即是：政府能用的土地儲備低，大量造新地幾乎沒有可能，新地變熟地的過程漫長，和普遍市民不相信政府沒有能力造地的事實。
根據政府2012年的文件，政府土地儲備只有391公頃（包括沒有過城規會的），比發展商手中儲備更少（包括發展商還沒轉用途和補地價的農地）；而到目前為止，沒有聽到政府有消息，能開發新地作為土地儲備。391公頃，有說是相當於15個太古城，用另一個角度想，當年回歸之前，由於限了每年賣地50公頃，供不應求，導致樓價大升，即每年賣50公頃不算多，如果是這樣，政府土地儲備在2020年便用完。新地何來呢？
另外，新地變熟地的過程漫長，和十年多前的八萬五相比，現時的城規會和相關的手續，變得更複雜和細緻。過去幾年，無論是施工量或是落成和銷售量，都仍然遠低於政府自己所定的目標。根據政府過去的紀錄，筆者對於2015年能否達成2萬間落成的目標非常有疑問。
歸根究柢，本港房屋問題源於深層次矛盾，新土地供應不足、舊樓重建、開發郊野公園土地或移山填海又遇上不同方面的阻力。找不到新地，變不到熟地，其中的一個關鍵問題，是很多市民根本不相信政府沒有地。
新土地供應不足
這一方面反映了市民對政府的不信任，也凸顯了政府的兩難：如果標榜政府不夠土地，只會使市民更加恐慌性入市，推高樓價；但是如果政府大派定心丸，告訴市民未來供應無限，只會使找新地和造新地時的難度增加，因為市民會說，政府一方面說夠地，一方面又要大塊大塊地造新地。造新地必然會影響某部份人，如果社會沒有造地必要的共識，在政治上的推動便更難了。
另外，香港受著外圍的影響，由於聯繫滙率的緣故，貨幣和信貸升跌的波幅，相對於整體經濟生產，比例相當高。這幾個情況，可以從幾個方面看到：一、香港的基礎貨幣，在2008年底開始，短短一年，由3,000多億元，猛增至超過10,000多億元，翻了幾番，然後在2012年底和2014年底，分別都再有輕微升幅，2015年頭，基礎貨幣已經接近14,000億元；二、香港銀行的總資產由2008年底10.7萬億元，大幅增長到2015年頭的19萬億元，超過80%的增幅，遠遠跑贏了香港GDP和平均工資增長。
香港住屋的困境，有其內部原因，也有外部經濟周期的因素；就算中短期內，供不應求的高峯期暫時過去，長遠來說，沒有新地供應，造熟地慢，都可以預期會繼續困擾香港。
黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理
本欄隔周四刊出
黃元山
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