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2015年5月29日 星期五

置業安居 - 曾淵滄 2015年5月29日

置業安居 - 曾淵滄 2015年5月29日


【置業安居】豪宅要分真與假(曾淵滄)
地產商表示,近幾個星期沒有大型新樓盤推出,因此傳媒的報道就只有二手樓的買賣。二手樓中,細價樓依然是主角,呎價也屢創新高,不過,值得留意的是,最近有些在非豪宅區的「豪宅」的成交價依然遠遠低於1997年的價格,這包括深井及馬鞍山的「豪宅」。

此外,一些

建於1957年之後的豪宅,不能比較,但亦有傳媒報道指有人在二手市場蝕賣,上水、古洞的獨立大屋就是例子。

上述幾個例子的共同點是:當年興建的時候,地產商的銷售手法是將這些樓盤包裝成豪宅,無論是外形設計、製修用料都盡善盡美,若不問該樓盤的坐落地點,的確是「豪宅」。但是,甚麼才是真正的豪宅呢?

高齡「豪宅」 位置差勁

真正的豪宅是:真正富豪們願意搬進去住的地方,真正的豪宅其周圍也一定是豪宅,豪宅之間比鄰相望,如果所謂的「豪宅」旁邊是一大片公屋、一大片細價樓,中等收入人士居住其中,如此豪宅就豪不起來。華麗的包裝經不起時間的考驗。

深井與馬鞍山的「豪宅」都興建於1997年樓價高峰期,地產china property商以超高價開售,再加上大量炒家入場炒作,於是價格就成了真正豪宅的價格,但畢竟深井與馬鞍山都不是豪宅區,只是很普通的中產階層居住的地方,從1997年至今,這些「豪宅」也成了18年樓齡的舊樓了。

在山頂、半山、深水灣等區的舊樓雖舊,土地卻很值錢,但是深井和馬鞍山的土地,只是很普通的中價土地,前者更屬交通不方便的地段,沒有地鐵可達,因此地價也比一般有地鐵服務的地段低。位於上水的洋房大屋更是一入夥就被傳媒視為鬼城的地方,根本就沒有多少人真的搬進去住,更不必說有富豪入住,理由是地點真的很差。

買家貪平 不如丁屋
當年的買家不乏炒家和投資者,他們既非富豪又為何會買入呢?原因是貪便宜,認為此類「豪宅」是比較廉價的別墅式有地大屋,皆因山頂、半山區的有地大屋售價都以億元計,於是就吸引了一批非富豪來買。

有人可能搬了進來,但是住了一段時間就感到交通不便,也發覺周圍的環境不吸引,四處仍然是丁屋、菜園、荒廢的土地、停車場……在偏遠的郊區住大宅,感覺上與住三層高的丁屋沒多大分別,一幢三層高的丁屋,實用面積有2,100平方呎,好好地裝修,也能像個豪華大宅。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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