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2015年11月3日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2015年11月3日



置業安居 - 曾淵滄 2015年11月3日


【置業安居】撻訂的原兇(曾淵滄)
近來,傳媒經常報道不少買樓者撻訂的新聞。撻訂的主因是買家付了定金之後,未能向銀行借錢,沒有錢完成交易,只好撻訂。

當然,樓市氣氛低迷,中原樓市指數向下調整,官員們也開口說樓價開始下跌也是這些人放棄交易的另一個原因,否則,銀行不借,仍可以向財務公司借,付較高的利息。

摩貨不再 惟有撻訂

借不到錢,是因為很多人不知道銀行如何計算所謂的壓力測試,也不知道銀行如何估價。壓力測試是假設利率上升,你的收入與假設的加息後的分期付款金額比較,是否依然相當寬鬆;除此之外,買樓者付500萬元買樓,銀行的估價不一定有500萬元,可能只有450萬元。銀行估價低,所願意借出來的錢也相對較低,這就不足夠支付未償付的錢給發展商或二手賣家。

如果樓價處於狂漲階段,同時沒有特別印花稅的話,買家仍可以將未完全付清款項的樓盤以「摩貨」的形式賣掉。20多年前,筆者曾經買入粉嶺碧湖花園的樓花,也是因為未能向銀行借錢而賣掉。那時賣掉仍有不錯的利潤,當時買入價200萬元,短短數個月, 以256萬賣掉。今時今日,「摩貨」已完全消失了,買家借不到錢的最佳出路也只有撻訂,財務公司天天在電視賣廣告,不少人以為向財務公司借錢容易,可以借到盡,實際上財務公司也得衡量風險,不易借到盡。

壓測嚴謹 借貸困難
數年前的全球金融海嘯,起因就是美國的銀行,房地產貸款公司在貸款時完全沒有衡量借錢的人有沒有還錢的能力,最終借了很多錢給低收入,甚至是零收入的人買樓。樓價上漲時,這些沒能力還分期付款的人,可以通過加按借更多錢來償還分期付款;到樓價下跌時,這些人就肯定無力還款,一走了之,這是一場慘痛的教訓。因此,香港的銀行嚴格執行對借錢者進行壓力測試是重要的。

撻訂的主因是買家借不到錢上車,而不是買家突然看淡樓價前景。因此,對樓價的打擊不大。多個個案顯示,原業主或地產商在充公了撻訂者的訂金後,重新放盤,售價不一定會下跌,若是以原價賣掉,更平白賺了充公得來的訂金。對買家而言,在買樓付訂金之前,最好先向銀行了解壓力測試的詳情及估價,否則,自己就成了下一個撻訂的受害者。

近來撻訂新聞特別多,當然也是地產代理刻意向傳媒發放的,目前市道低迷,但是二手買賣的賣家依然不大願意減價,不減價就無法成交,多發放撻訂新聞也可以向賣家施壓,逼他們減價。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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